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1. INTRODUÇÃO

Portugal é atualmente um dos destinos preferenciais para muitos investidores internacionais, tanto institucionais como particulares estrangeiros, que pretendem investir em ativos imobiliários de excelência. Tal deve-se ao facto de Portugal oferecer um aberto à iniciativa privada e ao investimento estrangeiro com oportunidades de investimento numa grande diversidade de setores, incluindo edifícios de escritórios, comerciais e residenciais, bem como nas agroindústrias e no turismo.

Localizado no sudoeste da Europa, Portugal beneficia de uma posição geográfica privilegiada, dotado de um clima ameno e imensa beleza natural, que vai desde as praias de areia e falésias ao longo da costa atlântica até às serras no interior do país, passando por numerosas cidades e vilas com um vasto património cultural e histórico.

Portugal é membro da União Europeia, bloco económico e político que reúne 27 países europeus, que no seu conjunto representam a segunda maior economia mundial, atrás do Estados Unidos.

Com um custo de vida inferior ao da maioria dos países da Europa ocidental e uma boa qualidade de vida, Portugal é um destino adequado para famílias e investidores, sejam empresários ou reformados.

Portugal apresenta ainda um elevado nível de segurança quando comparado com a maioria dos países do mundo, incluindo os da Europa Ocidental.

De acordo com o Global Peace Index, Portugal ocupa a 7.ª posição a nível mundial e a 5.ª posição na Europa. Este índice avalia a “paz global” com base em três critérios principais: segurança e proteção social, extensão de conflitos internos e internacionais e grau de militarização.

O presente documento descreve os diversos aspetos jurídicos e práticos do investimento no mercado imobiliário português, designadamente, a natureza dos direitos relativos a bens imóveis, a aquisição de imóveis e as diferentes formas de o fazer e as questões fiscais.

Pode encontrar outras informações relevantes sobre os principais aspetos de fazer negócios ou trabalhar em Portugal em www.macedovitorino.com/en/Why-Portugal, a qual contém uma descrição dos principais aspetos que interessam a empresas e particulares que pretendam investir em Portugal, nomeadamente:

• Criação de empresas;
• Incentivos ao investimento;
• Obtenção de autorização de residência em Portugal ou de golden visa;
• Contratação de trabalhadores, obrigações dos empregadores e regras relativas ao despedimento;
• Setor imobiliário;
• Fiscalidade em Portugal, incluindo impostos sobre o rendimento, IVA e impostos sobre o património;
• Direitos de propriedade intelectual, software, patentes, marcas e tecnologia; e
• O sistema judicial português e as principais etapas e custos dos processos judiciais.

2. O MERCADO IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário em Portugal continua a atrair muitos investidores nacionais e internacionais, bem como cidadãos estrangeiros que desejam mudar-se para Portugal.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), o preço médio das habitações unifamiliares em Portugal atingiu 1.870 euros por metro quadrado no quarto trimestre de 2024, num total de 44.115 transações, o que reflete um aumento de 15,5% em relação ao quarto trimestre de 2023, acima do valor de 10,8% registado no trimestre anterior. Além disso, o número de vendas de habitações unifamiliares aumentou 34,2% em relação ao mesmo período de 2023.

O preço médio por metro quadrado na área metropolitana do Porto era, em outubro de 2024, de 2.789 euros, enquanto os preços na área de Lisboa eram ainda mais elevados, atingindo 4.152 euros por metro quadrado.

O preço médio dos imóveis destinados à habitação no centro de Lisboa varia entre 6.000 e 7.000 euros por metro quadrado, podendo os imóveis mais caros atingir 10.000 euros. Embora este último valor se refira a um segmento premium, continua a ser inferior aos preços de imóveis comparáveis em Amesterdão, Madrid e Barcelona.

O mercado de investimento imobiliário em Portugal em 2024 e 2025 revelou um crescimento assinalável nos setores hoteleiro e do comércio de retalho, bem como um renovado dinamismo nos setores de escritórios e logística, impulsionado pelo crescimento económico, pela descida das taxas de juro e pela procura de imóveis sustentáveis e de qualidade superior, o que levou a um aumento do número de transações e dos respetivos valores.

De acordo com um estudo da CBRE, o volume total de investimento deverá atingir 2,5 mil milhões de euros em 2025, o que representa um aumento de 8% em relação ao ano anterior.

Lisboa continua a dominar, captando 54% do investimento total, seguida do Porto com 7%.

Os setores hoteleiro e de retalho continuarão a atrair os maiores fluxos de capital, sendo que os setores de escritórios e logística também apresentam uma tendência ascendente devido à procura ocupacional e às pressões de modernização.

3. Direito de propriedade e outros direitos reais

3.1. ENQUADRAMENTO

Tal como noutros países cujo direito é baseado no direito romano, existem dois tipos básicos de direitos sobre coisas no ordenamento jurídico português:

• Direitos reais, que são oponíveis a qualquer pessoa; e
• Direitos pessoais, que em regra apenas são oponíveis à pessoa (singular ou coletiva) com quem existe uma obrigação contratual.

Os direitos reais, conforme definidos no Código Civil Português, são apenas os previstos na lei e incluem o direito de propriedade e figuras parcelares desse direito como por exemplo o usufruto ou o direito de superfície. Os direitos reais são criados, hipotecados ou transmitidos através de escritura pública ou documento particular autenticado realizados, respetivamente, em notário ou por advogado português. A sua criação, transmissão e oneração está sujeita a registo predial.

Em contrapartida, os direitos pessoais, como o arrendamento e outros direitos de gozo, não estão, geralmente, sujeitos a registo predial, embora alguns arrendamentos, como é o caso dos arrendamentos urbanos com duração superior a seis anos, possam ser registados. Em regra, os direitos pessoais podem ser criados ou transmitidos por meio de contrato celebrado por escrito, não sendo exigida forma especial.

É possível obter informação sobre a aquisição, hipoteca e outros ónus ou encargos sobre bens imóveis, bem como praticar atos de registo predial, online.

3.2. DIREITOS REAIS

Em Portugal, os direito reais mais comuns são:

• Direito de propriedade. Este direito confere ao seu titular o direito de gozar, explorar e dispor de um bem imóvel. Inclui também o direito de edificar, sujeito, porém, ao disposto nos instrumentos de planeamento urbanístico (Plano Diretor Municipal, por exemplo) e nas regras legais e regulamentares em matéria de licenciamento.

• Compropriedade. Existe compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre o mesmo bem imóvel. Cada comproprietário pode vender a sua quota sem o consentimento dos restantes comproprietários, os quais têm direito legal de preferência em caso de venda a quem não seja comproprietário.

• Propriedade horizontal. Os edifícios podem ser divididos em unidades independentes, distintas ou isoladas entre si, com saída para a via pública ou para as partes comuns (entradas, escadas, zonas de passagem, etc.). Estas unidade designam-se frações autónomas e podem pertencer a proprietários diversos. Cada proprietário, ou condómino, é proprietário exclusivo da fração autónoma e comproprietário das partes comuns do edifício. Pode vender ou hipotecar livremente a sua fração autónoma mas não poderá vender nem hipotecar a sua quota-parte nas partes comuns. A administração destas cabe ao condomínio, ou seja, ao conjunto de todos os proprietários das frações autónomas.

• Direito de superfície. Este direito confere ao seu titular o direito de construir e manter um edifício ou uma plantação num bem imóvel que é propriedade de outra pessoa, singular ou coletiva. O direito de superfície pode ser temporário ou perpétuo, bem como gratuito ou oneroso. Pode igualmente ser transmitido e hipotecado.

• Usufruto. O usufruto confere ao seu titular o direito de gozar de forma temporária e plena um bem imóvel pertencente a outra pessoa, fazendo seus os respetivos frutos, os quais podem incluir rendas e outras receitas periódicas. Pode ser vitalício ou ter um prazo. O usufrutuário não pode alterar o bem imóvel objeto do direito.

Em regra, os direitos reais podem ser constituídos por contrato, dado que na grande maioria dos casos a lei prevê-o expressamente.

3.3. DIREITOS PESSOAIS DE GOZO

Os direitos pessoais de gozo mais comuns em Portugal na prática jurídica contemporânea são os seguintes:

• Arrendamento. Através do contrato de arrendamento, o arrendatário adquire o direito temporário de usar (gozar) o bem arrendado mediante o pagamento de renda. No fim do prazo, o arrendatário é obrigado a devolver o bem ao proprietário nos termos que forem acordados.

• Locação financeira. Através do contrato de locação financeira, um banco ou empresa de leasing adquire o imóvel selecionado pelo locatário, a quem confere o direito de gozar o imóvel mediante o pagamento de uma renda. Ao locatário é ainda conferido o direito de adquirir o bem locado no termo do contrato, através do exercício de uma opção de compra.

O direito português permite às partes estipular as principais condições do arrendamento tais como o valor da renda, os termos da sua atualização, a repartição dos encargos e despesas, o prazo, as condições de renovação e a cessação, respeitando porém as limitações legais aplicáveis em algumas destas matérias – por exemplo, as disposições legais relativas à resolução do contrato de arrendamento com fundamento em incumprimento por parte do arrendatário são de natureza imperativa e não podem ser modificadas pelas partes.

Em geral, o arrendamento pode ser celebrado pelo prazo máximo de trinta anos. Na falta de prazo certo acordado pelas partes, considera-se o contrato celebrado pelo prazo de cinco anos. Os arrendamentos comerciais e para escritórios têm habitualmente uma duração de cinco a dez anos.

Em regra, as rendas são mensais, podendo, no entanto, ser acordada uma periodicidade distinta. Em arrendamentos comerciais, industriais e de escritórios é comum existirem períodos de carência de rendas. Na maior parte dos contratos, as rendas são atualizadas anualmente de acordo com o coeficiente publicado para o efeito pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) até 30 de outubro de cada ano e que resulta da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos 12 meses anteriores e para os quais existam valores disponíveis a 31 de agosto, embora as partes possam acordar com outros critérios para a atualização da renda.

Apenas imóveis licenciados pelo respetivo município podem ser arrendados, devendo o fim do arrendamento ser conforme com o previsto na autorização de utilização correspondente.

A transmissão da posição do arrendatário no âmbito de um trespasse de estabelecimento comercial não requer o consentimento senhorio.

Os arrendatários há mais de dois anos têm direito de preferência em caso de venda ou dação em cumprimento do local arrendado.

O despejo de arrendatários em incumprimento é executado através de um procedimento especial de despejo junto do Balcão Nacional do Arrendamento.

Os contratos relativos a lojas em centros comerciais, retail parks e outros empreendimentos semelhantes, nos quais o proprietário ou gestor também presta ao arrendatário um conjunto de serviços tais como serviços de administração ou limpeza, não são habitualmente contratos de arrendamento, mas sim contratos atípicos de utilização nos quais as partes determinam livremente os termos e condições aplicáveis de acordo com as regras e princípios gerais do direito dos contratos.

Tipicamente, as regras aplicáveis ao funcionamento deste tipo de empreendimentos são definidas num regulamento aprovado pelo respetivo proprietário ou gestor. Períodos de carência, rendas progressivas e rendas com componentes variáveis são igualmente comuns neste tipo de contratos.

Os custos com os fornecimentos, manutenção e benfeitorias são normalmente suportados pelo lojista sob a forma de despesas comuns, as quais podem igualmente incluir taxas de gestão, outros serviços relacionados com áreas comuns e, por vezes, custos de marketing. As despesas podem ser calculadas com base na área das lojas e proporcionalmente à área total do empreendimento.

Embora as partes sejam livres de acordar os respetivos termos e condições, é comum que estes contratos revistam a forma de contratos-padrão não sujeitos a negociação.

4. AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL

4.1. CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Na maioria dos casos, o processo de compra de um imóvel começa com a celebração de um contrato-promessa de compra e venda. Embora não seja obrigatório, estes contratos servem para garantir que a venda será realizada quando o vendedor não pode entregar o imóvel imediatamente - por exemplo, quando a sua construção ou renovação ainda não foi concluída ou quando o imóvel ainda está a ser utilizado pelo vendedor ou por um inquilino - ou quando o comprador pretende obter financiamento.

Com a assinatura do contrato-promessa de compra e venda, é habitual o comprador pagar ao vendedor um sinal (que serve também como princípio de pagamento do preço) e que corresponde habitualmente a entre 10% e 20% do preço.

Os contratos-promessa de compra e venda aos quais seja conferida eficácia real, através da sua celebração por escritura pública em notário ou documento particular autenticado por advogado português, e que sejam registados na Conservatória do Registo Predial servem para garantir a prioridade do promitente-comprador em relação a quaisquer terceiros que venham a adquirir direitos reais sobre o mesmo imóvel.

É ainda comum a realização de registo provisório de aquisição, seja por declaração das partes, seja com base em contrato-promessa de compra e venda, especialmente quando o comprador recorre a financiamento garantido por hipoteca e o banco pretende que a hipoteca seja registada provisoriamente.Este registo é válido por seis meses, podendo ser renovado por iguais períodos, até um ano após a data fixada pelas partes para a celebração da escritura pública de compra e venda, e confere ao comprador prioridade caso o proprietário venda o imóvel a um terceiro.

4.2. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA

A aquisição de um imóvel deve ser realizada mediante escritura pública de compra e venda em notário ou documento particular autenticado por advogado português.

A aquisição está sujeita a Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e a Imposto do Selo, os quais que devem ser pagos antes da transmissão da propriedade. Há ainda lugar a honorários do notário ou advogado e emolumentos registais.

Com o registo da aquisição, o registo provisório de aquisição, caso tenha sido efetuado, é convertido em definitivo. Em qualquer caso, o comprador deverá promover o registo da aquisição imediatamente após a realização da escritura pública de compra e venda ou do documento particular autenticado. Os registos prediais podem ser efetuados online através do website: https://www.predialonline.pt/PredialOnline/.

 5. FORMAS DE AQUISIÇÃO

5.1. ENQUADRAMENTO

Os investimentos em imóveis podem ser realizados através de qualquer uma das seguintes formas:

• Aquisição direta da propriedade pelos investidores; e
• Aquisição indireta da propriedade através a constituição de uma sociedade veículo (SPV), portuguesa ou estrangeira.

As SPV portuguesas podem assumir uma das seguintes formas:

• Sociedade comercial; e
• Organismo de investimento imobiliário.

5.2. TIPOS DE SOCIEDADE COMERCIAL

As sociedades comerciais, como as sociedades por quotas e as sociedades anónimas, são os veículos habitualmente utilizados para o investimento imobiliário.

Historicamente, as sociedades anónimas eram a estrutura preferida devido ao seu tratamento fiscal, uma vez que a transmissão das suas ações não estava sujeita a Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Contudo, na sequência de alterações legislativas, as sociedades anónimas e as sociedades por quotas passaram a ser tratadas de forma idêntica, eliminando-se assim qualquer vantagem anteriormente conferida às sociedades anónimas.

Ainda assim, para sociedades com múltiplos investidores, a sociedade anónima pode continuar a ser a mais vantajosa. Entre outras razões, a transmissão de ações é simples e não está sujeita a registo comercial.

5.3. ORGANISMOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

A constituição de organismos de investimento coletivo tem-se tornado cada vez mais frequente em Portugal, impulsionada pelas recentes alterações legislativas. Estas entidades são reguladas pelas disposições do Decreto-Lei n.º 27/2023, de 28 de abril de 2023, modificado pelo Decreto-Lei n.º 89/2024, de 18 de novembro de 2024.

Os organismos de investimento coletivo classificam-se em duas categorias:

• Organismos de Investimento Coletivo em Valores Mobiliários (OICVM); e
• Organismos de Investimento Alternativo (OIA), que incluem os OIA Imobiliários.

Por seu turno, os OIA Imobiliários podem assumir a forma de:

• Fundo de Investimento; ou
• Sociedade de Investimento Coletivo (SIC).

Estas entidades podem ser estruturadas como abertas, fechadas ou mistas, consoante o número de unidades de participação ou ações emitidas seja variável ou fixo.

Os OIA estão autorizados a adquirir direitos sobre bens imóveis para fins como o arrendamento, a revenda ou outras atividades económicas. Podem igualmente deter ações de sociedades imobiliárias, mas com restrições legais específicas.

A constituição de um OIA Imobiliário depende de autorização da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). Contudo, em casos de subscrição privada, poderá ser suficiente uma notificação prévia, desde que, no caso de uma SIC, esta seja gerida por uma sociedade gestora autorizada.

Em geral, as SIC estão sujeitas às seguintes regras:

• Natureza Jurídica. Devem ser constituídas sob a forma de sociedade anónima.
• Gestão. Podem ser autogeridas ou geridas por uma sociedade gestora autorizada (heterogeridas).
• Capital Social Mínimo. Se a gestão não for delegada numa sociedade gestora, a SIC deve cumprir requisitos específicos de gestão e de capitalização mínima. Devem ser constituídas com um capital social mínimo de 50.000 euros se forem geridas por uma sociedade gestora ou de 300.000 euros se forem autogeridas.
• Sede. Quando registadas em Portugal devem ter a sua sede social em Portugal e ser geridas a partir do território nacional.

Os OIA Imobiliários abertos estão, em regra, sujeitos a imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas (IRC), mas determinados tipos de rendimento, como rendimentos prediais, mais-valias imobiliárias, rendimentos de capitais e dividendos, estão isentos de tributação.

Os OIA Imobiliários abertos beneficiam ainda de isenção do imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas e Imóveis (IMT), estando sujeitos a Imposto do Selo sobre o respetivo valor líquido global, à taxa de 0,0125%.

Os rendimentos distribuídos aos investidores são tributados da seguinte forma:

• Pessoas singulares residentes são tributadas à taxa de 28%.
• Pessoas coletivas residentes estão sujeitas a IRC às taxas aplicáveis.
• Investidores não residentes (tanto pessoas singulares como pessoas coletivas sem estabelecimento permanente em Portugal) estão, em regra, sujeitos a retenção na fonte à taxa de 10%.

6. REGIME FISCAL

A transmissão de imóveis está sujeita a Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e a Imposto do Selo.

O IMT é calculado com base no preço de compra ou no valor patrimonial tributário do imóvel, conforme o que for mais elevado.

O quadro seguinte resume as taxas de IMT aplicáveis à aquisição de prédios urbanos para fins não habitacionais em Portugal continental.

O quadro seguinte resume as taxas de IMT aplicáveis à aquisição de prédios urbanos para fins não habitacionais em Portugal Continental.

A taxa de IMT é de 10%, independentemente do valor, no caso de imóveis detidos ou controlados, direta ou indiretamente, por pessoas coletivas residentes num Estado, território ou região com um regime fiscal claramente mais favorável.

O Imposto do Selo devido pela aquisição onerosa de imóveis é de 0,8%, incidindo sobre o maior entre o valor declarado e o valor patrimonial do imóvel.

Regra geral, as operações sujeitas a IMT são isentas de Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA). Não obstante, tendo em conta que essa isenção não permite ao vendedor deduzir o IVA, existe a possibilidade de aquele, verificados alguns requisitos, renunciar à isenção.

A propriedade de imóveis está sujeita a Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). O IMI constitui um imposto a cargo do proprietário, cobrado anualmente, e que, dependendo do montante, pode ser pago em duas ou três prestações. O usufrutuário e o superficiário estão igualmente sujeitos ao pagamento de IMI.

As taxas aplicáveis são as seguintes:

• 0,8% em prédios rústicos;
• Entre 0,3% e 0,45% em prédios urbanos; e

• 7,5% sobre propriedades detidas ou controladas, direta ou indiretamente, por entidades residentes em Estado, território ou região com um regime fiscal claramente mais favorável.

A taxa aplicável é determinada anualmente pelo município onde o imóvel se situa e pode triplicar caso se trate de um imóvel urbano que se encontre desocupado há mais de um ano ou de prédios em ruínas.

Os imóveis urbanos e os apartamentos consideram-se, em geral, desocupados caso o seu proprietário não tenha contratos de prestação de serviços públicos essenciais em vigor ou não exista consumo de água, eletricidade, gás e telecomunicações nesse imóvel por um período de um ano.

A propriedade de imóveis (excluindo os afetos a atividades comerciais, industriais e de serviços) é ainda tributada no âmbito do Imposto Adicional ao IMI (AIMI).

As pessoas singulares estão isentas de AIMI se a soma do valor patrimonial tributário de todos os seus imóveis não exceder 600.000 euros. Para apurar o valor tributável, isto é, o montante sobre o qual recai o imposto, é necessário somar o valor patrimonial tributário de todos os imóveis de que a pessoa seja titular. Acima do montante de 600.000 euros serão aplicadas as seguintes taxas:

• 0,7% sobre bens imóveis cuja soma dos valores patrimoniais tributários se situe entre 600.000 e 1.000.000 euros;
• 1% sobre bens imóveis cuja soma dos valores patrimoniais tributários se situe entre 1.000.000 e 2.000.000 euros; e
• 1,5% sobre bens imóveis cuja soma dos valores patrimoniais tributários se situe acima de 2.000.000 euros.

Para pessoas coletivas, a taxa de AIMI é inferior (0,4%) e não existe qualquer isenção.
Caso o imóvel seja utilizado como residência de acionista ou membro de órgão social, o AIMI será devido de acordo com as seguintes taxas:

• 0,7% sobre bens imóveis cuja soma dos valores patrimoniais tributários não exceda 1.000.000 euros
• 1% sobre bens imóveis cuja soma dos valores patrimoniais tributários se situe entre 1.000.000 e 2.000.000 euros; e
• 1,5% sobre bens imóveis cuja soma dos valores patrimoniais tributários se situe acima de 2.000.000 euros.

A taxa de AIMI será de 7,5% para pessoas coletivas residentes em Estado, território ou região com um regime fiscal claramente mais favorável.

7. CONCLUSÕES

Os aspetos principais a considerar quando se pretenda adquirir bens imóveis em Portugal são os seguintes:

1. Razões para Investir em Portugal. Portugal é hoje um importante destino para investidores internacionais e particulares com património elevado, que procuram oportunidades de investimento no setor imobiliário, nomeadamente em escritórios, comercial, residencial, agroindustrial e turismo. Portugal destaca-se de outros países europeus por ter um custo de vida mais acessível e uma elevada qualidade de vida. Além disso, oferece um ambiente seguro para investidores, ocupando o 7.º lugar a nível global e 5.º na Europa no Global Peace Index, bem como um sistema jurídico seguro enquanto Estado-Membro da União Europeia.
2. Mercado Imobiliário. Com volumes de investimento projetados em 2,5 mil milhões de euros em 2025, dominados pela região de Lisboa (54%), e oportunidades de crescimento nos mercados hoteleiro, retalho, escritórios, residencial e logístico, Portugal oferece oportunidades de investimento de valor significativo.
3. Direitos Reais. Os direitos sobre bens imóveis são classificados como direitos reais (oponíveis erga omnes, como o direito de propriedade, exigem escritura pública para a sua aquisição e transmissão e estão sujeitos a registo predial) ou direitos pessoas (oponíveis apenas entre as partes do contrato, como os arrendamentos, que em regra não carecem de registo e são celebrados por escrito). O registo predial, no qual podem obter-se informações sobre aquisição de imóveis e ónus e encargos, é de acesso público e vários atos podem ser praticados online.
4. Arrendamento. O regime do arrendamento em Portugal oferece uma flexibilidade semelhante à de outros países da OCDE, estando os contratos de arrendamento limitados a um prazo máximo de trinta anos. Contudo, a pressão sobre o mercado habitacional provoque distorções na oferta e na procura que limitam a contratação de arrendamento a longo prazo. As rendas são normalmente atualizadas de acordo com índice de preços no consumidor.
5. Aquisição de Imóveis. O processo de aquisição de imóveis em Portugal inicia-se em regra com a celebração de um contrato-promessa de compra e venda (embora não seja obrigatório) como forma de assegurar a realização da transação quando a entrega imediata do imóvel não é possível (por exemplo, a construção ainda não foi terminada ou o comprador necessita de obter financiamento bancário). A transmissão do imóvel é efetuada através escritura pública de compra e venda e notário ou documento particular autenticado por advogado português, sendo que em qualquer dos casos há lugar ao pagamento prévio do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto do Selo. A aquisição deve ser imediatamente registada na Conservatória do Registo Predial de modo a garantir a sua eficácia perante terceiros.
6. Formas de Aquisição. Os investidores em imobiliário em Portugal podem realizar as aquisições direta ou, indiretamente, através de sociedades veículo (SPV), nacionais ou estrangeiras. As SPV portuguesas mais utilizadas são as sociedades comerciais - sociedades por quotas ou sociedades anónimas estas últimas, muitas vezes preferidas pela facilidade na transmissão de ações) - e os organismos de investimento imobiliário, como os Organismos de Investimento Alternativo (OIA), que podem assumir a forma de fundos ou sociedades, abertos ou fechados. Os OIA beneficiam de isenções fiscais sobre determinados rendimentos, embora as distribuições estejam sujeitas a tributação, devendo ainda cumprir requisitos específicos de capital e gestão.
7. Aspetos Fiscais. O investimento imobiliário é tributado através do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT, entre 0% e 7,5% para habitação, podendo atingir 10% no caso de entidades localizadas em paraísos fiscais), do Imposto do Selo 0,8% sobre o valor do imóvel) do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI, entre 0,3% e 0,8%, triplicado para imóveis devolutos) e do Adicional ao IMI (AIMI, até 1,5% para bens de elevado valor). Embora as transmissões imobiliárias estejam, em regra, isentas de IVA e os OIA beneficiem de isenções de IRC relativamente a rendimentos obtidos, as distribuições encontram-se sujeitas a tributação, impondo um planeamento fiscal cuidado para otimização de custos.

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The deadline for the sale of the Portuguese Power equipment manufacturer, EFACEC, is approaching amidst pressure from the extreme left parties for the nationalization of the company and difficulties in finding the right partner.
EFACEC is a midsized company operating in the development of products and systems for infrastructural sectors such as energy, environment & industry and mobility & transport, which include, among other things, the operation of nuclear power plants, city power distribution systems, operation of city transport systems. EFACEC is present in 65 countries, with over 75% of its 2019 sales coming from developed international markets.
In 2019, EFACEC was caught in the turmoil of the Luanda Leaks papers, regarding an alleged misappropriation of Angolan government funds by Isabel dos Santos, daughter of the country’s former president, which caused it to lose an important contract with the government of Norway for the construction of a biogas plant.
To avoid the risk of EFACEC being involved in the disputes between the Angolan Government and Isabel dos Santos, EFACEC’s main shareholder, with 71.73%, the Portuguese government nationalized Isabel do Santos’ shares, in July 2020, pledging to privatise the company.
Under government control, EFACEC’s revenues in 2020 declined 39% to 216 million due to several factors (source: EFACEC’s 2020 Financial Report). Despite the significant reduction of its operating results in 2020, the company’s equity amounted to 180.2 million euros, which corresponds to a 28.7% financial autonomy ratio. In Q42020, EFACEC’s revenues were 91 million euros, more than double the average of previous quarters, and recurring EBITDA for the quarter was positive by 10 million euros.
In January 2021, following the approval of the privatisation procedure by the Portuguese Government, an information memorandum was disclosed with provisional data for 2020, prospects for the following years and a business plan, which included the reduction of labour costs from around €65 million in 2020 to €50 million in 2021.
The privatisation of EFACEC will be made through a “direct negotiation” under 1990 Portuguese Privatization Law, which establishes the legal framework for the privatisation of nationalized companies (Privatisation Law). According to the Privatisation Law, direct negotiation is an exceptional privatisation method which operates under the same conditions of the limited public tender by governmental decision. This method allows the Government to keep more control over the final ownership of the company and setting the technical and financial criteria of the sale, which may include the preservation of the company’s employment levels, investment in certain areas etc.
The privatisation procedure includes the following phases: delivery of non-binding proposals, delivery of binding proposals and, in some cases, the delivery of best and final offers (BAFO), followed by a negotiation of the binding proposals.
The legality of the direct negotiation procedure may be questioned under European competition rules because it does not follow the strict public tender rules and the process has the risk of being discretionary. The negotiations with several different bidders may end up in significantly different contract conditions that will not be comparable.
This poses challenges to the Government when setting the negotiation terms and its ability to accept fundamental changes to the deal conditions in the course of the negotiations, but also to the private bidders, who need to be mindful that adherence to the Government’s goals set out in the request for proposals process documents may be as important, if not more, as the price offered.
This point is underpinned in the Secretary of State’s statements when announcing the tender. João Nuno Mendes noted that the “choice will depend on both technical and financial criteria”. The “technical criteria” include “the strengthening of the company's economic and financial capacity”. The Secretary of State also stated that it would be "absolutely critical” that the winning bidder is capable of improving the company’s “export capacity”.
In our view, to meet the Government’s objectives, bidders must understand the markets where EFACEC operates and be prepared to keep production in Portugal and not to make significant work force reductions for a defined period of time.
The successive delays in the selection of the final bidders seem to show that it has been difficult to find a bidder capable of meeting the Portuguese government’s requirements.
Misunderstanding the way deals with Portuguese public authorities are done is one of the main reasons for protracted negotiations and last-minute changes of mind and heart.

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Employment laws play a particularly important role in decision-making when it comes to setting up business or working in any country. Whether as an employer or employee, Portugal’s employment regime ensures you know where you stand.

The employer-employee relationship has long been a sticking point for potential investors into any country due the rigidity of the laws as well as the obligations, constraints and fine print that come with it. Ten years ago, Portugal addressed this point with a change in the legal regime that it has been revising and adapting to strike the right balance between securing employee rights and giving employers a level of necessary flexibility.

If you look at recent data from the World Economic Forum (WEF), the European Trade Union Institute and PORDATA (the statistical database of socioeconomic subjects) you will see Portugal has a less rigid system and is at the lower end of labour dispute figures and days lost to labour disputes when compared with other EU countries.

Your go-to for everything employment is the 2009 Labour Code, with everything you need in one place including the type of contracts, duration, working hours, holidays, absences and termination. It’s employer-friendly, as it allows certain types of flexible working schedules without increasing costs to the employer, as well as having an overall flexible regime designed by the Government to make the country’s employment legal framework fairer, more balanced and increasingly investor-friendly.

Looking to hiring employees?

The mandatory rules set forth in the Labour Code, as well those part of any collective bargaining agreements with Trade Unions, set out the legal framework that you must follow when hiring an employee in Portugal. Under certain circumstances, however, you and your employees may be allowed to agree different rules, if more favourable to the latter.

You need to be aware of employees’ obligations and entitlements, working hours and holidays.

These are figures to take note of. You have a maximum 40-hour work-week and a 8-hour work-day, along with a minimum rest of 11 consecutive hours between workings days and a mandatory weekly rest day.

Employees’ are entitled to 22 working days of paid annual leave. This limit may be increased by collective bargaining agreements.  

Employees are also entitled to public holidays – a total of 13 days in the year 2019.

Working out salaries.

You need to be aware that for 2019 the minimum national wage is set at €600 per month. In addition to this you must pay two extra month’s salary known as the ‘Christmas allowance’, payable up to 15 December each year, and “holidays allowance” payable preferably before the holidays.

And what are the employees’ rights in relation to absences?

Be aware that Portugal has a rigid regime when it comes to absences. The labour code establishes an exhaustive list of justified absences, which as a general rule do not affect any rights of the employee.

As for employment contracts, what do you need to be aware of?

Contracts can be for indefinite term (permanent) or for a fixed or unfixed term, and certain types must be made in writing, i.e. those with a ‘term’, part-time contracts, contract executed with a minor. To note, ‘term’ contracts can only be used to meet temporary work needs of the employer and for specific periods, and have a maximum duration of two years, renewable up to three times and the total duration of renewals may not exceed the contract’s initial duration.

The duration of the unfixed term contract may not exceed four years.

Does the law allow for probation periods?

Yes, and the length of the probation period depends on the type of contract.

Thus, for permanent contracts, the probation period is equal to 240 days for management positions, 180 days for employees performing functions of high responsibility or high complexity, first job seekers and long-term unemployed, and 90 days for the rest of the employees.

For fixed or unfixed contracts, the probation period is equal to 30 days for contracts over six months and 15 days for contracts of less than six months.

During this period both parties are free to cut the contract short, without justification or notice period.

What are the key rules in relation to terminations and dismissals?

Again, the Labour Code sets out all the circumstances covered as well as the processes to follow. And you must comply with the set criteria otherwise the termination will not be considered effective.

An employee, of course, has the right to quit, terminating the contract with or without a just cause, being that in this last case notice must be given, equal to 30 days for contracts up to two years, of length, or 60 days for contracts over two years. And contracts can of course be terminated without consequence by agreement between the parties.

Can employers terminate ‘permanent’ contracts?

Permanent contracts can only be terminated with just cause, i.e., when the employee breaches his/her duties or when it becomes impossible for them to continue to perform the hired functions. Termination of permanent employees is also possible in cases of redundancy (individual redundancy or collective dismissal), when the company needs to reduce its work force due to market, structural or technological reasons.

And what about ‘term’ contracts?

‘Term’ contracts expire at the end of their ‘term’. However, the employer must give a prior notice. For fixed-term contracts, the employer must give a 15 days’ notice before the term, while the employee must give an eight days’ notice. For unfixed-term contracts, the prior notice is equal to seven days for contracts up to six months, 30 days for contracts with a duration between six-month and two years and 60 days for contracts with a duration over two years.

What is key when it comes to dismissals?

Employers may terminate a permanent employment contract only for just cause. Generally, this would be on account of the employee’s gross misconduct that leads to a fundamental breach of contract, or for objective reasons such as redundancy.

However, it is not enough for the employer to have a fair reason for dismissal: a strict pre-dismissal procedure must be followed. Otherwise, the termination will be deemed as an unfair by the Labour Court.

What are the rules for collective dismissals or redundancy?

Collective dismissal refers to the termination of several contracts either simultaneously or separately over a period of three months. A company will be before a collective dismissal if the termination includes at least two employees, if the company is small, or five employees if it is a medium or large company.

On the other hand, individual redundancy exists whenever the number of employees to be terminated fall below the above-mentioned limits.

Both forms of termination must be based on market, structural or technological reasons and subject to a very strict proceeding.

Is there an obligation to provide severance pay?

Severance does come into play for Collective dismissal and individual redundancy.

The calculation rules regarding the amount of such severance pay have been changed following Troika’s austerity measures, which means that different regimes are applicable depending on the contract’s execution date.

How is this calculated?

For “new permanent contracts”, executed as of 1 October 2013, the compensation corresponds to 12 days of base salary and seniority allowance per each year of service

However, for “old contracts” the rules are as follows:

For contracts executed between 1 November 2011 and 30 September 2013, the compensation considers three periods:

• period between 1 November 2011 and 30 September 2013, the compensation is equal to 20 days of base salary and seniority allowance per each year of service;
• period between 1 October 2012 and the date on which the contact completes three years of duration, the compensation is equal to 18 days of base salary and seniority allowance per each year of service;
• period subsequent to the first three years of duration of the contract and the date of the termination, the compensation corresponds to 12 days of base salary and seniority allowance per each year of service.

For contracts executed before 1 November 2011, the compensation considers three periods:

• period until 31 October 2012, the compensation is equal to one month of base salary and seniority allowance per each year of service;
• period between 1 November 2012 and 30 September 2013, the compensation is equal to 20 days of base salary and seniority allowance per each year of service; and
• period of duration of the contract after 1 October 2013, the compensation corresponds to 12 days of base salary and seniority allowance per each year of service.

For fixed-term contracts:

• Until 31 October 2012: contracts with a length up to six months, two days of base salary and seniority allowance per each month of service. For contracts over six months, three days of base salary and seniority allowance per each month of service;
• As of 31 October 2012: 12 days of base salary and seniority allowance per each month of service.
• After 1 October 2013: the New Rules apply: 18 days of base salary and seniority allowance per each year of service.

For a more detailed insight into this and other employment issues, do read our Guide Why Portugal 2019 and for further clarifications or a more tailor-made approach, please do get in touch.

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Recent changes to the law and an upcoming auction hope to take Portugal from Europe’s lowest solar user to a being considerable presence in the market.

The future may be getting brighter for Portugal’s solar industry. The country’s as yet unexploited sunny climate is being put to market next month with its first ever solar auction for 1.4 GW in four key regions - Portugal’s largest ever solar energy auction. The auction comes on the back of recent reforms to the Energy Law addressing setting up the way forwards for increasing the energy grid capacity.

There has, however, been criticism and a worry that the longer-term costs are being compromise for hitting short-term goals, says João Macedo Vitorino. “While the auction system itself has been discussed at government level, it has never been discussed with the market itself. Certain issues such as the impact of reducing the return on investment in a very competitive European market, long-term costs to consumers and clarity on the actual capacity available on the grid remain unclear.”      

Until recently, solar project licences were sought directly from DGEG, the Portuguese Energy Authority. Without a clear view of the actual capacity available on the grid, investors would go down the road of working on obtaining the production licence, getting environmental and geology reports, etc, but in the end there was either no capacity or the authorities simply said ‘no’, he explains. “This risk just wasn’t attractive for investors.”

Up until recently the costs of implementation were high and wouldn’t be feasible at market prices. “To sell energy at that price on the market wouldn’t get a return on an investment,” says João Macedo Vitorino, “but over the past two years, prices of solar panels has gone down, projects at market value are viable and the political will is there to get things moving with a new regime.”

From now on, to apply for a licence you first need a grid connection reservation title. This can be done in one of three ways. First, enter into a direct contract with a grid operator where there is available capacity in the grid; second, where there’s no such capacity, a direct contract with a grid operator but with the producer assuming the costs of connection to the grid; and finally through a Government auction, such as the one next month.

These positive changes to the regime have had a knock-on effect for current projects with licences or in the process obtaining them. “The Government has effectively cancelled these projects and they need to resubmit to the auction,” explains João Macedo Vitorino, “which means running the risk of refusal, so we are likely to see some court cases cropping up in the future”.

While next months’ auction has the potential to increase the number of projects to be connected to the grid, one concern is that successful bids are to be awarded on the basis of the lowest tariffs. While an aggressive  fixed tariff (starting at 20% below the market price as of today) means short-term savings for consumers, should energy prices go down the fixed tariffs granted in the auction will remain the same, adding a substantial advantage for the producers but imposing high invoices for the consumer.

Comparison can be drawn with what happened with the Portugal’s  small hydroelectric projects auction for capacity back in 2010. Bidders made offers for tariffs that couldn’t sustain the investments that the projects needed, projects didn’t go ahead, and no further auctions took place, he explains. “To hit the new 5GW to 6GW solar targets set by the Government, we would need at least 3 or 4 auctions to take place, which may not be feasible if conditions remain as they are as they may not be enough to attract investors.”

An alternative to this auction system would be a free market approach where all stakeholders have clarity on the grid capacity available today and in the near future. This would mean they could plan in advance where to invest, with a grid connection being granted on a simple principle of first-come first-served. While there are numerous viable locations for solar projects, such as in the Alentejo region, many do not have grid capacity access in their vicinity. To cover the distance needed to put these locations on the grid requires substantial investment, driving up the costs of the project itself, adds João Macedo Vitorino. “This is something that could deter investors when coupled with auction conditions designed to reduce project profitability. Although encouraging costs sharing between grid operators and developers could be one way to bridge this gap, as laid out in the revised Energy Law, investors will not be attracted to auctions in areas of low grid density.”

Ultimately, while elements of the new legislation and auction system do address difficulties brought up by market players, the overall solution and architecture has never been validated by those same market players. “While the potential is there to put Portugal on the solar map, the Government is trying to force the market players to share profit margins with consumers, which will most likely result in delaying the deployment of solar energy output in Portugal,” explains João Macedo Vitorino. Unless these conditions change for future auctions, we run the risk of history repeating itself and either failing to get the investors needed to increase grid capacity or see consumers bearing the costs in the long-term.

For anyone interested, the tender documents and maps of grid availability can be accessed online at https://leiloes-renovaveis.gov.pt/ and bidders registration is open until 7^th July.

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Esta apresentação destina-se a todos aqueles que consideram Portugal como local para viver, apresenta os principais aspetos que deve conhecer e destaca as oportunidades de viver em Portugal.

Encontrará também uma descrição do programa de Autorização de Residência para Atividades de Investimento (ARI) lançado pelo Governo Português, que provou ser uma solução fácil para os investidores que residem fora da zona Schengen e desejam obter uma autorização de residência em Portugal.

Inclui ainda as regras sobre como os não-cidadãos da EU que pretendem investir em Portugal podem obter permissões de residência para fins de investimento, conhecidos como "golden visas".

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Portugal estabeleceu em 2012 um regime de concessão de autorização de residência para investidores estrangeiros, habitualmente designadas "vistos dourados" ou "vistos gold", que permite a obtenção de vistos de residência por cidadãos provenientes de países que não pertençam à União Europeia (UE) mediante a realização de um investimento em Portugal no valor mínimo de € 500.000.

A aquisição de imóveis em Portugal tem sido a forma mais comum para obtenção de vistos de residência em Portugal.

Os titulares dos vistos de residência podem igualmente obter autorizações de residência para as respetivas famílias e beneficiar do regime fiscal atribuído a residentes não habituais, desde que reunidos determinados requisitos, que permite que os rendimentos obtidos em Portugal e no estrangeiro beneficiem de um regime fiscal mais favorável.

Os "vistos dourados" tornaram-se muito populares entre os investidores internacionais imediatamente após a sua aprovação em 2012, atendendo ao nível reduzido de investimento necessário, aos seus requisitos de aplicação simples e a outras vantagens elencadas neste documento.

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The Covid-19 pandemic has put the tourism and leisure industry in stress. Portugal is no exception. Successive waves of the pandemic followed by strict lock downs have led to a sharp drop in hotel occupancy.
The moratoria on bank loans, which relieved debtors from making loan payments in most of 2020 and the first months of 2021 is raising concerns for banks regarding the borrowers’ ability to honour their obligations once the loan moratoria are lifted. To protect themselves against a sharp rise in new non-performing loans at the end of the loan moratoria Portuguese banks have been increasing their reserves beyond what is statutorily required and continue deleveraging their non-performing assets.
Against this background, in the last few months, three very important hotel portfolios have been put in the market: Fundo Recuperação Turismo (FRT) and FLIT-Ptrel SICAV (FLIT), both managed by ECS, Sociedade Gestora de Fundos de Capital de Risco (ECS), and the Discovery Portugal Real Estate Fund (Discovery), managed by Explorer Investments SCR SA (Explorer).
FRT was incorporated in 2011 to manage non-performing tourism assets of Portugal’s main banks. FRT is owned by BCP (38.9%), CGD (5.9%), Novo Banco (36.6%), Banco Santander (15.9%) and Oitante (the bad bank legacy of Banif) (2.7%). FRT’s assets include Salgados /Pólo São Rafael hotels in Albufeira, Pousada Solar da Rede on the Douro River and Morgado do Reguengo in Portimão.
FLIT which was set up in 2012, is owned by Millennium BCP (29.7%), CGD (36.2%), Novo Banco (28.8%) and Oitante (5.3%). This fund invested in companies in insolvency or financial difficulties related to leisure, real estate and tourism, such as Vale do Lobo, Conrad Algarve Quinta do Lago, Colombos Resort in Porto Santo and Vigia.
Discovery was incorporated in 2012 and is managed by Explorer Investments. Discovery owns various resorts and hotels, such as the Six Senses Douro Valley and the Eden Resort, the latter in the Algarve. Discovery has recorded net assets of €850 million, which, according to the press, are now valued at around €420 million. The sale process is being led by investment firm Holihan Lokey.
Several international funds have been invited to look at the Discovery portfolio, with non-binding bids expected around the second half of April. The circumstances of this deal are different than the sale of FRT and FLIT because the buyers are expected to assume a more passive management of the fund, as the management of the assets would remain with Explorer Investments.
According to the press, Bain Capital, Brookfield, Blackstone, Cerberus, Fortress, Davidson Kempner Capital Management, H.I.G. Capital e Kildare Partners had been invited to bid in the sale of ECS tourism portfolios, but, meanwhile, news surfaced in the Portuguese economic press that ECS and its entire portfolio were being put in the market. ECS funds include the tourism funds that we mentioned above, FRT and FLIT, as well as Fundo Recuperação (FCR) which owns non-financial assets in various sectors, namely textiles, hotels, logistical and industrial parks and piped gas distribution, such as Iberol, Biovegetal, the Montalva/Montebravo group and Hilton Vilamoura.
The sales of FRT, FLIT and Discovery are very interesting opportunities for equity investors, lenders hotel managers and operators that may want to consolidate their presence in Portugal or enter the Portuguese market because many of the hotels and resorts in those portfolios are being managed directly by the hotel owners. The new owners may make significant improvements in the assets management by aligning with international players. Lastly, some smaller secondary transactions are likely to occur once the new owners recompose their portfolios and dispose of non-core assets, in particular if ECS’ assets are sold in block.