As regras relativas aos direitos reais encontram-se no Código Civil e em alguma legislação avulsa. Em regra, os direitos reais estão sujeitos a registo e só podem ser constituídos, onerados ou transmitidos por meio de escritura pública. Atualmente os registos públicos relativos aos direitos de propriedade e outros reais estão disponíveis on-line. O registo da aquisição bem como a constituição de hipotecas e de outros ónus e encargos sobre bens imóveis podem ser feitos on-line.

O mercado imobiliário português continua a atrair muitos investidores nacionais e internacionais, bem como pessoas de outras nacionalidades que desejam mudar-se para Portugal.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), os preços das casas aumentaram 7,8% em 2020, apesar dos efeitos sentidos pela pandemia de Covid-19. O preço médio da habitação em Portugal em 20209 foi de 1.188 € /m2.

Os efeitos da pandemia fizeram-me sentir mais intensamente na área metropolitana de Lisboa, onde os preços da habitação desceram para 3.375 € /m2 em 2020. Os preços dos apartamentos no centro de Lisboa são mantiveram-se com preços superiores a 5.000 € /m2. Nas áreas nobres de Lisboa, o Chiado, o Príncipe Real e a Avenida da Liberdade e em Cascais os preços podem chegar a 10.000 € /m2.

Apesar do forte aumento dos preços dos imóveis nos últimos anos, os preços da habitação em Lisboa permanecem entre os mais baixos das capitais europeias.

Direito de propriedade

O direito de propriedade abrange as faculdades de uso, fruição e disposição do bem, de modo pleno e exclusivo. Assim, o proprietário pode, relativamente à sua propriedade, dar-lhe o destino que quiser, ceder o seu gozo através da locação, colher frutos, transformá-la, realizando, por exemplo, construções ou edificações, aliená-la, onerá-la ou dá-la em garantia.

Apesar do conteúdo deste direito ser o mais amplo possível, não é ilimitado, tendo o proprietário que respeitar os limites impostos pela lei.

Podem ser simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre uma mesma coisa duas pessoas, situação que se designa compropriedade. O comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela, mas não pode, sem o consentimento dos restantes consortes, alienar ou onerar parte especificada da coisa comum.

Sobre o mesmo edifício podem coexistir direitos de propriedade autónomos sobre frações dele e direitos sobre as partes comuns em regime de condomínio. Sobre as frações autónomas o proprietário goza de propriedade plena. As partes comuns do prédio são detidas em compropriedade pelos proprietários das frações autónomas. Neste caso fala-se em «propriedade horizontal».

São obrigatoriamente partes comuns o solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e restantes partes que constituem a estrutura do prédio.

Direito de superfície

Da propriedade pode separar-se o direito de superfície que se limita às faculdades de construção e plantação, incidindo essencialmente sobre o solo alheio, de modo a permitir a sua transformação, tornando-o idóneo a receber a construção e a plantação desejável. É ainda abrangida pelo direito de superfície a parte do solo não necessária à implantação para a construção ou para a plantação, mas que seja necessária para a construção da obra.

No que respeita à duração do direito de superfície duas hipóteses são admissíveis:

• Superfície temporária; e
• Superfície perpétua.

Note-se que, sendo temporária, extingue-se por decurso do prazo, revertendo depois para o proprietário do solo.

Ao superficiário são atribuídos alguns poderes e direitos, nomeadamente:

• Poder de construir ou plantar em terreno alheio;
• Poder de manter a construção ou a plantação realizada em terreno alheio;
• Construção das servidões necessárias ao exercício do direito de superfície;
• Uso e fruição de bens implantados; e
• Disposição do direito de superfície.

O direito de superfície é livremente transmissível por vida ou por morte, tendo o superficiário poderes de alienação do seu direito. Naturalmente que este poderá também proceder à oneração do seu direito, através da constituição de direitos reais de garantia ou de gozo sobre o seu direito.

O proprietário do solo retém alguns poderes ou direitos na sua esfera jurídica, destacando-se os seguintes:

• Uso e fruição da superfície, antes de o superficiário proceder ao implante;
• Uso e fruição do subsolo, ou do solo no caso de a superfície incidir sobre aquele; e
• Disposição do direito.

Usufruto

O direito de usufruto constitui o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma e substância. Neste sentido, é um direito real menor, que embora atribua a plenitude das faculdades de gozo da coisa, só o faz temporariamente, não permitindo a alteração da forma ou substância da coisa.

O usufrutuário tem a possibilidade de receber os frutos gerados pela coisa, podendo alienar o usufruto ou onerá-lo. Não obstante este gozo pleno da coisa, o usufruto não constitui um direito pleno, mas antes limitado, uma vez que incide sobre uma coisa ou um direito alheio, que concorre com o direito de propriedade.

Sendo um direito de gozo temporário, existem limitações no que respeita à sua duração, que não pode ser superior à vida do seu titular. Em consequência, a morte do titular significa necessariamente a extinção do usufruto.
O usufruto pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou disposição legal.

Os prédios rústicos e urbanos estão sujeitos a registo que é feito junto das conservatórias do registo predial a requerimento dos interessados, salvo nos casos especialmente previstos na lei.

A constituição e transmissão do direito de propriedade e dos demais direitos reais sobre imóveis tem de ser feito por escritura pública outorgada perante notário ou mediante documento particular autenticado por advogado ou conservador.

A celebração de um contrato de compra e venda de imóveis pode ainda exigir outras formalidades especiais e a entrega de certos documentos para se efetuar a transmissão, como é o caso do alvará de utilização de imóvel.

Quando o imóvel adquirido nos cinco anos após a sua construção apresente algum defeito, o empreiteiro será responsável por reparar os danos ou defeitos resultantes da construção identificados dentro desse prazo. Nos casos em que o imóvel foi comprado após esse prazo, o vendedor apenas será responsável se tal ficar acordado no contrato de compra e venda. O contrato poderá ser anulado se o defeito for essencial ao negócio e se identificado no prazo de três anos (se houve intenção de enganar da parte do vendedor) ou de um ano (em todas as outras situações), situações de prova muito difícil.

O contrato de arrendamento pode ser elaborado para fins habitacionais ou não habitacionais. No arrendamento para fins não habitacionais incluem-se os arrendamentos comerciais, industriais e para exercício de profissão liberal.

Em regra, o contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito, contendo a identificação das partes e do bem locado, o fim a que se destina, o montante da renda e a menção do alvará de autorização e de utilização do imóvel que comprove que o mesmo é apto ao fim a que se destina.

Ocorrendo a transmissão do imóvel pelo senhorio, o contrato de arrendamento mantém-se, pelo que o novo proprietário sucede automaticamente na posição contratual de senhorio.

O senhorio tem o direito a receber uma renda pelo uso do seu imóvel, que é normalmente ajustada anualmente de acordo com a inflação, solicitar o imóvel para sua própria habitação e a receber o imóvel no mesmo estado em que o entregou.

Por sua vez, são obrigações do senhorio realizar as obras necessárias à conservação do imóvel, suportar as despesas comuns e conceder direito de preferência ao inquilino em caso de venda.

Em relação ao contrato de arrendamento em geral vigora o princípio da liberdade de estipulação, podendo as partes definir os aspetos mais relevantes do contrato de acordo com a sua vontade, exceto quando sujeitos a regras imperativas.

Os contratos podem ser celebrados com prazo certo ou por duração indeterminada, sendo que no primeiro caso o prazo pode ser livremente estabelecido pelas partes, mas não pode exceder 30 anos.

Sendo necessário proceder à realização de obras na coisa locada, a responsabilidade da execução das mesmas pertencerá ao senhorio. Só não será assim se as partes estipularem o contrário.

O valor do arrendamento é pago, em regra, mensalmente, sendo acordado pelas partes outorgantes o montante do mesmo.

Tratando-se de um arrendamento para fins habitacionais, a transmissão da posição de arrendatário para um terceiro depende da autorização do senhorio. Contudo, nos arrendamentos para fins não habitacionais o trespasse do estabelecimento comercial não depende do consentimento do senhorio.

Existindo um contrato de arrendamento e optando o senhorio pela alienação da coisa locada a terceiros, o arrendatário terá obrigatoriamente um direito de preferência na venda, caso seja arrendatário há mais de três anos.

Em geral, o contrato de arrendamento pode cessar por:

• Oposição de qualquer das partes à renovação no final do prazo;
• Resolução por incumprimento do contrato; ou
• Revogação por mútuo acordo.

O arrendamento comercial distingue-se do contrato de utilização de loja em estabelecimento comercial, no qual o proprietário ou gestor do centro comercial cede o direito a usar um determinado espaço no centro comercial e presta determinados serviços comuns a todas as lojas do centro comercial, nomeadamente serviços de segurança, limpeza e promoção conjunta do centro comercial. A retribuição tem normalmente uma componente fixa, como se de uma renda se tratasse, e uma variável expressa numa percentagem do volume de negócios da loja cedida.

O investimento em imóveis em Portugal pode ser feito através de aquisição direta ou indireta, usando um veículo de investimento.

A aquisição indireta de um imóvel através da aquisição das participações sociais de um veículo de investimento oferece vantagens a nível fiscal.

Existem diversos veículos de investimento imobiliário. A aquisição indireta de imóveis pode ser feita através de uma das seguintes formas:

• Sociedades comerciais, sob a forma de sociedade anónima ou por quotas;
• Fundos de investimento imobiliário (FII);
• Sociedades de investimento imobiliário (OII); ou
• Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária.

Sociedades comerciais

Tipicamente, as sociedades anónimas são as mais adequadas ao investimento em imóveis porque a transmissão das participações sociais é de um modo geral simples e não precisa ser registada.

Fundos e sociedades de investimento imobiliário

Os organismos de investimento coletivo estão sujeitos às regras estabelecidas na Regime Jurídico dos Organismos de Investimento Coletivo (RJOIC), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro, objeto de várias revisões.

Os organismos de investimento coletivo podem ter a forma de fundos de investimento imobiliário (FIIs) ou sociedades de investimento imobiliário (Organismo de Investimento Coletivo sob a Forma Societária, OIIs).

Os FIIs podem ser abertos, fechados ou mistos, dependendo de as unidades de participação serem variáveis ou fixas. Os FII podem desenvolver diversas atividades imobiliárias, a saber: a aquisição de imóveis para arrendamento, a aquisição de imóveis para revenda e a aquisição de outros direitos sobre imóveis tendo como objetivo a sua exploração económica, ainda que sujeita a limitações.

Os FII são patrimónios autónomos que pertencem a uma pluralidade de participantes que não respondem pelas dívidas uns dos outros e cuja gestão é independente dos participantes. Ao contrário dos OIIs, os FIIs são necessariamente geridos por entidades terceiras, tendo em conta que não dispõem de estrutura societária. O registo dos FIIs está sujeito a autorização da CMVM.

Desde 2015, em alternativa ao registo de FIIs, os investidores podem registar uma sociedade de investimento imobiliário. Os OIIs estão sujeitos às regras do RJOIC e o seu registo está sujeito a autorização da CMVM.

As seguintes regras são um breve sumário das principais normas aplicáveis à criação e gestão de OIIs:

• Tipos de sociedades. OIIs podem ser SICAFI ou SICAVI, dependendo do seu capital social fixo ou variável. As SICAFI estão sujeitas as regras dos FIIs fechados e as SICAVI às regras dos FIIs abertos.
• Gestão. Se não forem autogeridos, os OIIs devem ser geridos por uma sociedade gestora. Se a gestão não for confiada a uma sociedade gestora, os OIIs terão de cumprir os requisitos de capital das sociedades gestoras e FIIs.
• Capital social. Os OIIs devem ser registados com um capital social mínimo de 50.000 € ou 300.000 € dependendo do tipo de gestão. O capital social dos OIIs deve ser representado por ações nominativas.
• Propriedade. Os OIIs devem ser titulares de um conjunto de ativos no valor de pelo menos 5 milhões de euros.
• Sede. Os OIIs autorizados pela CMVM devem ter sede em Portugal e a sua gestão deve ser feita a partir de Portugal.

Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária

O Governo aprovou recentemente um novo tipo de sociedades de investimento imobiliário, inspirado nos Real Estate Investment Trusts anglo-saxónicos, que se espera possa atrair mais investimento internacional.

As sociedades de investimento imobiliário são designadas «Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária» (SIGI) reguladas pelo Decreto-Lei nº. 19/2019, de 28 de janeiro, que entrou em vigor em 1 de fevereiro de 2019, sem prejuízo das regras aplicáveis às sociedades anónimas do Código das Sociedades Comerciais (CSC).

As SIGI devem adotar a forma de sociedade anónima, ter capital social mínimo de 5 milhões de euros e sede e direção efetiva em Portugal. As SIGI têm igualmente de adotar órgãos de supervisão de acordo com o CSC, incluindo um conselho fiscal e um ROC. O nome da empresa devem incluir a designação «Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária, S.A.» ou «SIGI, S.A.».

O objeto das SIGI é a aquisição de:

• Direitos de propriedade;
• Ações de outra SIGI ou de empresas semelhantes estabelecidas em outro Estado-Membro; e/ou
• Unidades de participação ou ações de fundos de investimento imobiliário para arrendamento urbano, sociedades de investimento imobiliário para arrendamento urbano e também organismos de investimento coletivo (com regras de dividendos semelhantes a uma SIGI).

No âmbito da sua atividade, as SIGI podem gerir diretamente os imóveis de cujos direitos sejam titulares ou contratar terceiros para o efeito, sendo que, para além do arrendamento, tais imóveis poderão ser utilizados para, designadamente, desenvolvimento de projetos de construção e de reabilitação ou afetação a utilização de loja ou espaço em centro comercial ou de espaço em escritórios.

As SIGI estão sujeitas a regras sobre a composição e a detenção de ativos, a obrigação de distribuir dividendos como percentagem de lucros e cumprir um limite máximo de endividamento.

Os ativos de uma SIGI devem ser compostos principalmente por direitos de propriedade, direitos de superfície ou outros direitos idênticos sobre imóveis para arrendamento ou para outras formas de exploração económica.

Direitos sobre imóveis e o capital próprio devem representar pelo menos 80% do valor do total de ativos. O valor dos direitos sobre bens imóveis deve representar pelo menos 75% do valor total do ativo das SIGI e devem ser detidos durante pelo menos três anos após a sua aquisição.

Os requisitos de composição de ativos referidos devem ser cumpridos a partir do segundo ano após a constituição da SIGI. As SIGI estão também obrigadas ao cumprimento de um limite máximo de endividamento de 60% do valor total do seu ativo.

No prazo de nove meses após o fim do exercício, a SIGI distribui:

• Pelo menos 90% dos lucros relativos a esse período resultantes do pagamento de dividendos e lucros de unidades distribuídas pelas referidas entidades; e
• Pelo menos 75% do rendimento distribuível remanescente nos termos do CSC.

Pelo menos 75% dos resultados líquidos de venda de ativos relacionados com o objeto social de uma SIGI devem ser reinvestidos em outros ativos relacionados com esse objeto no prazo de três anos.

Pelo menos 75% dos resultados líquidos de venda de ativos relacionados com o objeto social de uma SIGI devem ser reinvestidos em outros ativos relacionados com esse objeto no prazo de três anos.

As reservas legais das SIGI não podem exceder 20% do seu capital social e não é permitido criar outras reservas indisponíveis.

É possível, mediante decisão da assembleia geral, converter sociedades já existentes em SIGI.

A decisão de converter uma sociedade em SIGI deve ser tomada pela maioria dos votos necessários para adotar a alteração dos estatutos.

A conversão deve cumprir os requisitos do Decreto-Lei n.º 19/2019, de 28 de janeiro, aprovando as alterações necessárias aos estatutos na referida assembleia geral. A conversão produz efeitos no primeiro dia do período de tributação após a data de registo das alterações aos estatutos.

A deliberação de conversão e os estatutos alterados deverão ser imediatamente comunicados à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, sendo a decisão imediatamente divulgada.

As SIGI beneficiarão das regras de tributação aplicáveis a todas as empresas de investimento imobiliário. Em sede de IRC, em regra, as receitas geradas pelas rendas, mais-valias imobiliárias, rendimentos de capital e dividendos não são tributados.

A tributação dos rendimentos distribuídos pelas SIGI a residentes em Portugal está sujeita a uma taxa de 28%. As mais-valias resultantes da venda das ações também estão sujeitas a uma taxa de 28%.

As empresas residentes em Portugal que recebem rendimentos das SIGI estão sujeitas a uma taxa de 25%.

Os investidores não residentes, incluindo pessoas singulares ou coletivas sem estabelecimento estável em Portugal estão sujeitos a uma retenção na fonte à taxa de 10%.

As aquisições de bens imóveis em Portugal estão sujeitas a tributação, nomeadamente a IMT.

O IMT é calculado com base no valor do preço de compra ou no valor patrimonial tributário do imóvel, de acordo com o valor mais elevado entre estes dois.

A tabela abaixo resume as taxas de IMT aplicáveis à aquisição de prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação em Portugal Continental.

O quadro abaixo resume as taxas de IMT aplicáveis à aquisição de prédios urbanos para fins não habitacionais em Portugal Continental.

A taxa de IMT será de 10%, independentemente do valor, no caso de imóveis detidos ou controlados, direta ou indiretamente, por pessoas coletivas residentes num Estado, território ou região com um regime fiscal claramente mais favorável.

Regra geral, as operações sujeitas a IMT são isentas de IVA. Não obstante, tendo em conta que a mencionada isenção não permite ao vendedor a dedução do IVA, existe a possibilidade de este não querer a sua aplicação.

No âmbito da detenção de imóveis importa fazer referência aos seguintes impostos a que podem os investidores estar sujeitos Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). O IMI constitui um imposto obrigatório a cargo do titular do imóvel, cobrado anualmente, devendo ser pago em até 3 prestações. Também está sujeito ao seu pagamento o titular do direito de usufruto e do direito de superfície de um imóvel às seguintes taxas:

• 0,8% em prédios rústicos;
• Entre 0,3% e 0,45% em prédios urbanos; e
• 7,5% sobre propriedades pertencentes ou controladas, direta ou indiretamente, por entidades residentes em um estado, território ou região com um regime fiscal claramente mais favorável.

A taxa aplicável é determinada pelo município onde o imóvel se situa, anualmente. Essa taxa triplica no caso de se tratar de uma propriedade urbana que se encontre desocupada há mais de um ano ou de prédios em ruínas.

No caso dos prédios urbanos e de apartamentos, em geral, consideram-se não habitados no caso de o proprietário não proceder à contratação da prestação de serviços públicos essenciais ou de não existir consumo de água, eletricidade, gás e telecomunicações por um período de um ano nessa mesma propriedade.

Os ativos imobiliários (excluindo os ativos afetos a atividades comerciais, industriais e de serviços) podem também ser objeto de um Adicional ao IMI (Adicional ao IMI - AIMI).

Para pessoas singulares, um valor tributável até 600.000 euros será isento de AIMI. Acima deste montante serão aplicadas as seguintes taxas:

• 0,7% sobre ativos imobiliários com um valor tributável entre € 600.000 e € 1.000.000;
• 1% sobre ativos imobiliários com um valor tributável entre € 1.000.000 e € 2.000.000; e
• 1,5% sobre ativos imobiliários com um valor tributável acima de € 2.000.000.

Para as empresas, o AIMI é mais baixo (0,4%) mas não existe isenção. No entanto, se o imóvel for utilizado como residência de um acionista ou membro social da sociedade, o AIMI será devidos às seguintes taxas:

• 0,7% sobre ativos imobiliários com um valor tributável entre € 600.000 e € 1.000.000;
• 1% sobre ativos imobiliários com um valor tributável entre € 1.000.000 e € 2.000.000; e
• 1,5% sobre ativos imobiliários com um valor tributável acima de € 2.000.000.

Legislação portuguesa

Código Civil

Novo Regime do Arrendamento Urbano

Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

Código do Imposto Municipal sobre Imóveis

Código do Imposto do Selo

Modelos de contratos

Contrato de Arrendamento para fim não habitacional [Português] [Inglês]

Contrato de Arrendamento para habitação [Português] [Inglês]

Escritura Pública de Compra e Venda [Português] [Inglês]

Publicações da Macedo Vitorino

«Investing in Real Estate in Portugal» (2021)

Aviso importante

Nesta secção da página www.macedovitorino.com encontrará minutas de contratos, formulários, documentos, relatórios de instituições nacionais e internacionais, cópias de diplomas legais e outros recursos disponibilizados pela Macedo Vitorino com o objetivo de prestar informação de caráter geral.

Ao aceder e utilizar qualquer documento acessível nesta página, o utilizador aceita que nenhum dos documentos constitui um acto de consultoria jurídica, que a disponibilização, transmissão, receção ou uso destes documentos não pretende constituir nem constitui uma relação de advogado-cliente e compromete-se a utilizar os documentos acessíveis nesta página em cumprimento de todas as normas aplicáveis. Ao consultar qualquer documento, o utilizador deve certificar-se de que tal documento não se encontra desatualizado, em resultado da aprovação de novas normas ou de qualquer outro facto.

Temos participado em operações de compra e venda de prédios rústicos e urbanos, no desenvolvimento de projetos de construção de centros comerciais, prédios para habitação ou serviços e ainda em projetos agrícolas de grande dimensão.

A nossa assessoria inclui, designadamente:

• Aquisição e venda de imóveis;
• Licenciamento de operações urbanísticas;
• Fundos de investimento imobiliário; e
• Arrendamento urbano e rural.

Caso tenha alguma questão ou se desejar um orçamento não hesite em contactar-nos para: whyportugal@macedovitorino.com

Para mais informações sobre as nossas áreas de prática e experiência visite https://www.macedovitorino.com/experiencia/