O mercado imobiliário em Portugal continua a atrair muitos investidores nacionais e internacionais, bem como cidadãos estrangeiros que desejam mudar-se para Portugal.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), o preço médio das habitações unifamiliares em Portugal atingiu 1.870 euros por metro quadrado no quarto trimestre de 2024, num total de 44.115 transações, o que reflete um aumento de 15,5% em relação ao quarto trimestre de 2023, acima do valor de 10,8% registado no trimestre anterior. Além disso, o número de vendas de habitações unifamiliares aumentou 34,2% em relação ao mesmo período de 2023.

O preço médio por metro quadrado na área metropolitana do Porto era, em outubro de 2024, de 2.789 euros, enquanto os preços na área de Lisboa eram ainda mais elevados, atingindo 4.152 euros por metro quadrado.

Lisboa continua a ser uma das capitais mais acessíveis da Europa Ocidental no que diz respeito à habitação, apesar de um aumento constante dos valores imobiliários.

O preço médio dos imóveis destinados à habitação no centro de Lisboa varia entre 6.000 e 7.000 euros por metro quadrado, podendo os imóveis mais caros atingir 10.000 euros. Embora este último valor se refira a um segmento premium, continua a ser inferior aos preços de imóveis comparáveis em Amesterdão, Madrid e Barcelona.

A nível nacional, o mercado imobiliário de Portugal tem demonstrado um crescimento sólido, impulsionado pelo aumento do investimento estrangeiro e por um setor turístico em expansão.

O mercado de investimento imobiliário em Portugal em 2024 e 2025 revelou um crescimento assinalável nos setores hoteleiro e do comércio de retalho, bem como um renovado dinamismo nos setores de escritórios e logística, impulsionado pelo crescimento económico, pela descida das taxas de juro e pela procura de imóveis sustentáveis e de qualidade superior, o que levou a um aumento do número de transações e dos respetivos valores.

De acordo com um estudo da CBRE, o volume total de investimento deverá atingir 2,5 mil milhões de euros em 2025, o que representa um aumento de 8% em relação ao ano anterior.

Lisboa continua a dominar, captando 54% do investimento total, seguida do Porto com 7%.

Os setores hoteleiro e de retalho continuarão a atrair os maiores fluxos de capital, sendo que os setores de escritórios e logística também apresentam uma tendência ascendente devido à procura ocupacional e às pressões de modernização.

O Alojamento Local, promovido através de plataformas como a Airbnb, tem-se tornado uma tendência cada vez mais popular em Portugal.

Antes de 2024, os operadores de Alojamento Local estavam sujeitos a uma contribuição extraordinária (na prática um "imposto") que representava um encargo financeiro significativo para os anfitriões. Além disso, os municípios dispunham de poderes limitados para controlar onde e de que forma o Alojamento Local poderia expandir-se.

Em 2024, o enquadramento jurídico do Alojamento Local foi revisto para abordar estas questões. A contribuição extraordinária ("imposto" especial) foi revogada, e os municípios passaram a ter maior poder de decisão para gerir de forma mais eficaz este tipo de alojamento a nível local.

Os municípios podem agora designar áreas de contenção onde os novos registos de Alojamento Local são restringidos e estabelecer condições e limites específicos para novos registos. Embora as restrições nacionais à transferência de registos de Alojamento Local tenham sido retiradas, alguns municípios podem ainda impor limites à transferência de certos registos.
Além disso, a aprovação da assembleia de condóminos só é exigida para a instalação de hostels em unidades individuais, simplificando as normas para a maioria das operações de Alojamento Local.

ASPECTOS GERAIS

Tal como noutros países cujo direito é baseado no direito romano, existem dois tipos básicos de direitos sobre coisas no ordenamento jurídico português:

• Direitos reais, que são oponíveis a qualquer pessoa; e
• Direitos pessoais, que em regra apenas são oponíveis à pessoa (singular ou coletiva) com quem existe uma obrigação contratual.

Os direitos reais, conforme definidos no Código Civil Português, são apenas os previstos na lei e incluem o direito de propriedade e figuras parcelares desse direito como por exemplo o usufruto ou o direito de superfície. Os direitos reais são criados, hipotecados ou transmitidos através de escritura pública ou documento particular autenticado realizados, respetivamente, em notário ou por advogado português. A sua criação, transmissão e oneração está sujeita a registo predial.

Em contrapartida, os direitos pessoais, como o arrendamento e outros direitos de gozo, não estão, geralmente, sujeitos a registo predial, embora alguns arrendamentos, como é o caso dos arrendamentos urbanos com duração superior a seis anos, possam ser registados. Em regra, os direitos pessoais podem ser criados ou transmitidos por meio de contrato celebrado por escrito, não sendo exigida forma especial.

É possível obter informação sobre a aquisição, hipoteca e outros ónus ou encargos sobre bens imóveis, bem como praticar atos de registo predial, online.

DIREITOS REAIS

Em Portugal, os direito reais mais comuns são:

• Direito de propriedade. Este direito confere ao seu titular o direito de gozar, explorar e dispor de um bem imóvel. Inclui também o direito de edificar, sujeito, porém, ao disposto nos instrumentos de planeamento urbanístico (Plano Diretor Municipal, por exemplo) e nas regras legais e regulamentares em matéria de licenciamento.
• Compropriedade. Existe compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre o mesmo bem imóvel. Cada comproprietário pode vender a sua quota sem o consentimento dos restantes comproprietários, os quais têm direito legal de preferência em caso de venda a quem não seja comproprietário.
• Propriedade horizontal. Os edifícios podem ser divididos em unidades independentes, distintas ou isoladas entre si, com saída para a via pública ou para as partes comuns (entradas, escadas, zonas de passagem, etc.). Estas unidade designam-se frações autónomas e podem pertencer a proprietários diversos. Cada proprietário, ou condómino, é proprietário exclusivo da fração autónoma e comproprietário das partes comuns do edifício. Pode vender ou hipotecar livremente a sua fração autónoma mas não poderá vender nem hipotecar a sua quota-parte nas partes comuns. A administração destas cabe ao condomínio, ou seja, ao conjunto de todos os proprietários das frações autónomas.
• Direito de superfície. Este direito confere ao seu titular o direito de construir e manter um edifício ou uma plantação num bem imóvel que é propriedade de outra pessoa, singular ou coletiva. O direito de superfície pode ser temporário ou perpétuo, bem como gratuito ou oneroso. Pode igualmente ser transmitido e hipotecado.
• Usufruto. O usufruto confere ao seu titular o direito de gozar de forma temporária e plena um bem imóvel pertencente a outra pessoa, fazendo seus os respetivos frutos, os quais podem incluir rendas e outras receitas periódicas. Pode ser vitalício ou ter um prazo. O usufrutuário não pode alterar o bem imóvel objeto do direito.

Em regra, os direitos reais podem ser constituídos por contrato, dado que na grande maioria dos casos a lei prevê-o expressamente.

DIREITOS PESSOAIS (DIREITO DE ARRENDAMENTO)

Os direitos pessoais de gozo mais comuns em Portugal na prática jurídica contemporânea são os seguintes:

• Arrendamento. Através do contrato de arrendamento, o arrendatário adquire o direito temporário de usar (gozar) o bem arrendado mediante o pagamento de renda. No fim do prazo, o arrendatário é obrigado a devolver o bem ao proprietário nos termos que forem acordados.
• Locação financeira. Através do contrato de locação financeira, um banco ou empresa de leasing adquire o imóvel selecionado pelo locatário, a quem confere o direito de gozar o imóvel mediante o pagamento de uma renda. Ao locatário é ainda conferido o direito de adquirir o bem locado no termo do contrato, através do exercício de uma opção de compra.

REGIME DO ARRENDAMENTO

O direito português permite às partes estipular as principais condições do arrendamento tais como o valor da renda, os termos da sua atualização, a repartição dos encargos e despesas, o prazo, as condições de renovação e a cessação, respeitando porém as limitações legais aplicáveis em algumas destas matérias – por exemplo, as disposições legais relativas à resolução do contrato de arrendamento com fundamento em incumprimento por parte do arrendatário são de natureza imperativa e não podem ser modificadas pelas partes.

As partes podem estipular um prazo fixo para os contratos, os quais serão automaticamente renovados se nenhuma das partes se opuser à renovação do arrendamento. Em geral, o arrendamento pode ser celebrado pelo prazo máximo de trinta anos. Na falta de prazo certo acordado pelas partes, considera-se o contrato celebrado pelo prazo de cinco anos. Os arrendamentos comerciais e para escritórios têm habitualmente uma duração de cinco a dez anos.

Seja a longo ou a curto prazo, é necessário um contrato de arrendamento por escrito para arrendar um imóvel em Portugal.

O valor da renda pode, em regra, ser livremente acordado entre as partes, com exceção das habitações de custo controlado. Em regra, as rendas são mensais, podendo, no entanto, ser acordada uma periodicidade distinta. Em arrendamentos comerciais, industriais e de escritórios é comum existirem períodos de carência de rendas. Na maior parte dos contratos, as rendas são atualizadas anualmente de acordo com o coeficiente publicado para o efeito pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) até 30 de outubro de cada ano e que resulta da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos 12 meses anteriores e para os quais existam valores disponíveis a 31 de agosto, embora as partes possam acordar com outros critérios para a atualização da renda.

Os custos de arrendamento dependem da região e da localização específica, podendo variar de acordo com o número de quartos, os padrões do imóvel e as comodidades oferecidas.

Apenas imóveis licenciados pelo respetivo município podem ser arrendados, devendo o fim do arrendamento ser conforme com o previsto na autorização de utilização correspondente.

A transmissão da posição do arrendatário no âmbito de um trespasse de estabelecimento comercial não requer o consentimento senhorio.

As disposições legais relativas à resolução de contratos de arrendamento por incumprimento são imperativas.

Os arrendatários há mais de dois anos têm direito de preferência em caso de venda ou dação em cumprimento do local arrendado.

O despejo de arrendatários em incumprimento é executado através de um procedimento especial de despejo junto do Balcão Nacional do Arrendamento.

Os contratos relativos a lojas em centros comerciais, retail parks e outros empreendimentos semelhantes, nos quais o proprietário ou gestor também presta ao arrendatário um conjunto de serviços tais como serviços de administração ou limpeza, não são habitualmente contratos de arrendamento, mas sim contratos atípicos de utilização nos quais as partes determinam livremente os termos e condições aplicáveis de acordo com as regras e princípios gerais do direito dos contratos.

Tipicamente, as regras aplicáveis ao funcionamento deste tipo de empreendimentos são definidas num regulamento aprovado pelo respetivo proprietário ou gestor. Períodos de carência, rendas progressivas e rendas com componentes variáveis são igualmente comuns neste tipo de contratos.

Os custos com os fornecimentos, manutenção e benfeitorias são normalmente suportados pelo lojista sob a forma de despesas comuns, as quais podem igualmente incluir taxas de gestão, outros serviços relacionados com áreas comuns e, por vezes, custos de marketing.

As despesas podem ser calculadas com base na área das lojas e proporcionalmente à área total do empreendimento.

Embora as partes sejam livres de acordar os respetivos termos e condições, é comum que estes contratos revistam a forma de contratos-padrão não sujeitos a negociação.

FORMALIDADES

Para adquirir um imóvel, é recomendável verificar tanto a sua situação legal como o seu estado efetivo. Tal implica a análise dos documentos que identificam o imóvel e a confirmação da legitimidade do vendedor.

CERTIDÃO DO REGISTO PREDIAL

A certidão do registo predial pode ser solicitada em formato físico ou em formato digital, através da internet. Este documento inclui informações sobre a composição do imóvel, a legitimidade do vendedor e eventuais encargos que possam afetar o imóvel, como hipotecas ou garantias.

CADERNETA PREDIAL

A caderneta de registo predial pode ser solicitada em qualquer repartição de finanças e contém informações sobre a situação tributária do imóvel.

LICENÇA DE UTILIZAÇÃO

Este documento certifica a utilização autorizada do imóvel e pode ser solicitado na Câmara Municipal do concelho onde o imóvel se encontra situado.

FICHA TÉCNICA DE HABITAÇÃO

Este documento contém informações sobre as características técnicas e funcionais de um imóvel e pode ser solicitado na Câmara Municipal do concelho onde o imóvel se encontra localizado.

CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Na maioria dos casos, o processo de compra de um imóvel começa com a celebração de um contrato-promessa de compra e venda. Embora não seja obrigatório, estes contratos servem para garantir que a venda será realizada quando o vendedor não pode entregar o imóvel imediatamente - por exemplo, quando a sua construção ou renovação ainda não foi concluída ou quando o imóvel ainda está a ser utilizado pelo vendedor ou por um inquilino - ou quando o comprador pretende obter financiamento.

Com a assinatura do contrato-promessa de compra e venda, é habitual o comprador pagar ao vendedor um sinal (que serve também como princípio de pagamento do preço) e que corresponde habitualmente a entre 10% e 20% do preço.

Os contratos-promessa de compra e venda aos quais seja conferida eficácia real, através da sua celebração por escritura pública em notário ou documento particular autenticado por advogado português, e que sejam registados na Conservatória do Registo Predial servem para garantir a prioridade do promitente-comprador em relação a quaisquer terceiros que venham a adquirir direitos reais sobre o mesmo imóvel.

É ainda comum a realização de registo provisório de aquisição, seja por declaração das partes, seja com base em contrato-promessa de compra e venda, especialmente quando o comprador recorre a financiamento garantido por hipoteca e o banco pretende que a hipoteca seja registada provisoriamente. Este registo é válido por seis meses, podendo ser renovado por iguais períodos, até um ano após a data fixada pelas partes para a celebração da escritura pública de compra e venda, e confere ao comprador prioridade caso o proprietário venda o imóvel a um terceiro.

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA

A aquisição de um imóvel deve ser realizada mediante escritura pública de compra e venda em notário ou documento particular autenticado por advogado português.

A aquisição está sujeita a Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e a Imposto do Selo, os quais que devem ser pagos antes da transmissão da propriedade. Há ainda lugar a honorários do notário ou advogado e emolumentos registais.

Com o registo da aquisição, o registo provisório de aquisição, caso tenha sido efetuado, é convertido em definitivo. Em qualquer caso, o comprador deverá promover o registo da aquisição imediatamente após a realização da escritura pública de compra e venda ou do documento particular autenticado.
Os registos prediais podem ser efetuados online através do website: https://www.predialonline.pt/PredialOnline/.

Aspetos gerais

Os investimentos em imóveis podem ser realizados através de qualquer uma das seguintes formas:

• Aquisição direta da propriedade pelos investidores; e
• Aquisição indireta da propriedade através a constituição de uma sociedade veículo (SPV), portuguesa ou estrangeira.

As SPV portuguesas podem assumir uma das seguintes formas:

• Sociedade comercial; e
• Organismo de investimento imobiliário.

Sociedades comerciais portuguesas

As sociedades comerciais, como as sociedades por quotas e as sociedades anónimas, são os veículos habitualmente utilizados para o investimento imobiliário.

Historicamente, as sociedades anónimas eram a estrutura preferida devido ao seu tratamento fiscal, uma vez que a transmissão das suas ações não estava sujeita a Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Contudo, na sequência de alterações legislativas, as sociedades anónimas e as sociedades por quotas passaram a ser tratadas de forma idêntica, eliminando-se assim qualquer vantagem anteriormente conferida às sociedades anónimas.

Ainda assim, para sociedades com múltiplos investidores, a sociedade anónima pode continuar a ser a mais vantajosa. Entre outras razões, a transmissão de ações é simples e não está sujeita a registo comercial.

Organismos de investimento alternativo imobiliários

A constituição de organismos de investimento coletivo tem-se tornado cada vez mais frequente em Portugal, impulsionada pelas recentes alterações legislativas. Estas entidades são reguladas pelas disposições do Decreto-Lei n.º 27/2023, de 28 de abril de 2023, modificado pelo Decreto-Lei n.º 89/2024, de 18 de novembro de 2024.

Os organismos de investimento coletivo classificam-se em duas categorias:

• Organismos de Investimento Coletivo em Valores Mobiliários (OICVM); e
• Organismos de Investimento Alternativo (OIA), que incluem os OIA Imobiliários.

Por seu turno, os OIA Imobiliários podem assumir a forma de:

• Fundo de Investimento; ou
• Sociedade de Investimento Coletivo (SIC).

Estas entidades podem ser estruturadas como abertas, fechadas ou mistas, consoante o número de unidades de participação ou ações emitidas seja variável ou fixo.

Os OIA estão autorizados a adquirir direitos sobre bens imóveis para fins como o arrendamento, a revenda ou outras atividades económicas. Podem igualmente deter ações de sociedades imobiliárias, mas com restrições legais específicas.

A constituição de um OIA Imobiliário depende de autorização da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). Contudo, em casos de subscrição privada, poderá ser suficiente uma notificação prévia, desde que, no caso de uma SIC, esta seja gerida por uma sociedade gestora autorizada.

Nos últimos anos, tem-se verificado um aumento significativo do número de SIC que investem no setor imobiliário em Portugal.

Em geral, as SIC estão sujeitas às seguintes regras:

• Natureza Jurídica. Devem ser constituídas sob a forma de sociedade anónima.
• Gestão. Podem ser autogeridas ou geridas por uma sociedade gestora autorizada (heterogeridas).
• Capital Social Mínimo. Se a gestão não for delegada numa sociedade gestora, a SIC deve cumprir requisitos específicos de gestão e de capitalização mínima. Devem ser constituídas com um capital social mínimo de 50.000 euros se forem geridas por uma sociedade gestora ou de 300.000 euros se forem autogeridas.
• Sede. Quando registadas em Portugal devem ter a sua sede social em Portugal e ser geridas a partir do território nacional.

Os OIA Imobiliários abertos estão, em regra, sujeitos a imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas (IRC), mas determinados tipos de rendimento, como rendimentos prediais, mais-valias imobiliárias, rendimentos de capitais e dividendos, estão isentos de tributação.

Os OIA Imobiliários abertos beneficiam ainda de isenção do imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas e Imóveis (IMT), estando sujeitos a Imposto do Selo sobre o respetivo valor líquido global, à taxa de 0,0125%.

Os rendimentos distribuídos aos investidores são tributados da seguinte forma:

• Pessoas singulares residentes são tributadas à taxa de 28%.
• Pessoas coletivas residentes estão sujeitas a IRC às taxas aplicáveis.
• Investidores não residentes (tanto pessoas singulares como pessoas coletivas sem estabelecimento permanente em Portugal) estão, em regra, sujeitos a retenção na fonte à taxa de 10%.

Legislação portuguesa

Código Civil

Novo Regime do Arrendamento Urbano

Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

Código do Imposto Municipal sobre Imóveis

Código do Imposto do Selo

Publicações da Macedo Vitorino

«Investing in Real Estate in Portugal» (2021)

Aviso importante

Nesta secção da página www.macedovitorino.com encontrará minutas de contratos, formulários, documentos, relatórios de instituições nacionais e internacionais, cópias de diplomas legais e outros recursos disponibilizados pela Macedo Vitorino com o objetivo de prestar informação de caráter geral.

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Temos participado em operações de compra e venda de prédios rústicos e urbanos, no desenvolvimento de projetos de construção de centros comerciais, prédios para habitação ou serviços e ainda em projetos agrícolas de grande dimensão.

A nossa assessoria inclui, designadamente:

• Aquisição e venda de imóveis;
• Licenciamento de operações urbanísticas;
• Fundos de investimento imobiliário; e
• Arrendamento urbano e rural.

Caso tenha alguma questão ou se desejar um orçamento não hesite em contactar-nos para: whyportugal@macedovitorino.com

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