As principais novidades prendem-se com a faculdade que é atribuída às partes na negociação para a actualização de rendas de contratos antigos, com a criação do Balcão Nacional do Arrendamento para agilizar a desocupação do imóvel em caso de incumprimento do contrato por parte do arrendatário e as novas regras de actualização das rendas. São ainda estabelecidas regras de transição dos contratos antigos para o novo regime. As novas regras entram em vigor em 12 de Novembro de 2012 e visam dinamizar o mercado de arrendamento e promover a reabilitação urbana.
Na sequência da realização do censo obrigatório dirigido às fundações no início do ano, foram ontem publicadas em Diário da República as novas regras que passam a pautar a actuação das fundações que desenvolvam os seus fins em Portugal.
As alterações introduzidas visam tornar o regime jurídico das fundações mais transparente, rigoroso e altruísta e aplicam-se às fundações privadas já criadas, em processo de reconhecimento e reconhecidas, salvo na parte em que contrariem a vontade do fundador, caso em que esta prevalece. Neste ponto, assume cada vez mais relevo o conteúdo da escritura pública de instituição da Fundação.
Até dia 14 de Janeiro 2013 decorrerá o prazo de adaptação das fundações privadas e públicas ao novo regime imposto pela lei ontem aprovada, sob pena de caducidade.
A reforma do regime do arrendamento urbano constante da Proposta de Lei n.º 38/XII surge no contexto de concretização das medidas acordadas no Memorando de Entendimento celebrado entre Portugal e a Comissão Europeia, Banco Central Europeu e o Fundo Monetário Internacional, com os objectivos anunciados de alterar o regime substantivo dos contratos de arrendamento, rever as regras de transição dos contratos antigos para o novo regime e tornar mais rápido o processo de despejo.
No que toca às alterações substantivas, é de salientar a possibilidade de as partes definirem de forma livre a duração do contrato, a faculdade de o senhorio resolver o contrato após 2 meses de atraso ou não pagamento de renda ou após atrasos reiterados no pagamento de renda superiores a 8 dias quando ocorram por quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses e a denúncia do contrato pelo senhorio para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que impliquem desocupação do locado ou ainda para habitação própria do senhorio ou dos seus filhos através de simples comunicação ao inquilino.
No âmbito da aproximação do regime dos contratos antigos ao novo regime, prevê-se que os contratos de arrendamento de duração indeterminada celebrados no domínio do Regime do Arrendamento Urbano possam ser livremente denunciados pelo senhorio nos termos aplicáveis aos novos contratos. Quanto aos contratos mais antigos, prevê-se a actualização das respectivas rendas por proposta do senhorio. Caso o inquilino aceite a proposta ou apresente uma contra proposta que seja aceite pelo senhorio, a renda é actualizada nos termos acordados. Caso o senhorio não aceite a contra proposta do inquilino, pode denunciar o contrato de arrendamento pagando ao inquilino indemnização correspondente a 5 anos do valor médio das rendas propostas por cada um ou, em alternativa, actualizar a renda de acordo com valor patrimonial tributário do imóvel locado. O inquilino poderá, em qualquer caso, recusar a proposta do senhorio e denunciar o contrato de arrendamento, sem que haja lugar a indemnização. A Proposta de Lei prevê ainda regras especiais aplicáveis a agregados familiares com rendimentos baixos, de idade igual ou superior a 65 anos ou portador de deficiência significativa, com o objectivo de mitigar o impacto social das novas regras.
Quanto ao processo de despejo, prevê-se um novo procedimento extrajudicial com o objectivo de tornar célere e eficaz a desocupação do imóvel em caso de incumprimento de contrato por parte do inquilino. O novo procedimento terá lugar no Balcão Nacional do Arrendamento, sendo remetido para o tribunal caso o inquilino se oponha ao despejo ou caso após a emissão de título de desocupação do locado o inquilino não abandone o imóvel. O recurso a este procedimento é, porém, limitado aos senhorios cujos contratos de arrendamento estejam registados junto da Administração Fiscal e relativamente aos quais tenham sido cumpridas todas as obrigações tributárias.
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O acesso à actividade de construção, mediação ou angariação imobiliária depende de autorização do Instituto da Construção e do Imobiliário (InCI). Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho de 2011, as pessoas ou empresas estabelecidas nos países da União Europeia, bem como na Suíça, na Islândia, no Liechtenstein e na Noruega passam a poder exercer as actividades de construção e mediação e angariação imobiliária directamente em Portugal. Para isso, basta que comprovem ao InCI que cumprem as condições exigidas para o efeito nos seus países de origem, tendo o InCI um prazo de 20 dias úteis para decidir sobre os pedidos de autorização e prevendo-se o deferimento tácito do pedido decorrido que esteja tal prazo.
As autorizações, que passam a ser emitidas em formato electrónico e que podem ser consultadas na página electrónica do InCI, atestam que a empresa ou profissional tem as habilitações ou competências exigidas para a actividade em questão e têm os seguintes prazos de validade: (i) 1 ano para o alvará de construção, (ii) 5 anos para o título de registo, (iii) 3 anos para a licença de mediação imobiliária e (iv) 3 anos para a inscrição como angariadores imobiliários. Refira-se que o alvará de classe 1 pode ser obtido "na hora" para as empresas que façam marcação para o efeito.
A renovação de alvarás, licenças e inscrições passa a ser automática, excepto se existirem taxas ou coimas em dívida ou se a empresa ou profissional comunicar que não pretende renovar a autorização. Os alvarás de construção, se não forem automaticamente renovados, caducam no dia 31 de Janeiro.
O quadro mínimo obrigatório de pessoal das empresas de construção foi igualmente alterado. Assim, para efeitos de acesso à actividade, as empresas de construção terão apenas de indicar um número mínimo de técnicos nas áreas da segurança e da produção, deixando de ser exigida a indicação de um número mínimo de encarregados e operários.
Quanto à mediação imobiliária, é de referir que as entidades que desenvolvem tal actividade passam a poder exercer outras actividades comerciais e profissionais, designadamente, gestão de arrendamentos e de condomínio, o que até agora não era permitido.
Adicionalmente, foi introduzida a possibilidade de obtenção do balanço e demonstração de resultados das empresas através da Informação Empresarial Simplificada (IES), com recolha por via electrónica junto da Administração Fiscal.
As alterações agora introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho de 2011 resultam da consolidação das orientações introduzidas pela Directiva n.º 2006/123/CE do Parlamento Europeu e do Conselho de de 12 de Dezembro, a qual foi transposta pelo Decreto-Lei n.º 92/2010, de 16 de Julho, e que define os princípios e critérios que devem ser observados pelos regimes de acesso e exercício de actividades de serviços na União Europeia.
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A tributação do património, a flexibilização do arrendamento e a simplificação administrativa das obras de reabilitação são as principais linhas da reforma do mercado imobiliário estabelecida no memorando de entendimento que estabelece os termos da ajuda financeira a conceder pelo Fundo Monetário Internacional (FMI), União Europeia (UE) e Banco Central Europeu (BCE) ao Estado Português.
1. A tributação do património
O capital mutuado no âmbito de créditos destinados à aquisição de habitação deixará de ser dedutível fiscalmente a partir de 1 de Janeiro de 2012, sendo também limitada a dedução fiscal de rendas e dos juros desses créditos.
As isenções temporárias de Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI) aplicáveis a imóveis destinados a habitação própria permanente deverão ser substancialmente reduzidas, prevendo-se igualmente o agravamento das taxas de IMI, em particular de imóveis não ocupados ou arrendados, e a redução das taxas de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), em termos a definir até ao final do ano de 2011.
Com o objectivo de aproximar o valor patrimonial tributário dos imóveis do seu valor de mercado, as regras de avaliação de imóveis deverão ser revistas até ao final do terceiro trimestre de 2011, prevendo-se que os imóveis destinados a habitação sejam avaliados de três em três anos e que os imóveis destinados a uso comercial sejam objecto de avaliação anual.
2. O arrendamento
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) deverá ser alterado até ao final de 2011 de modo a (i) flexibilizar a renegociação dos arrendamentos de duração indeterminada, (ii) limitar a possibilidade de transmissão do arrendamento a descendentes, (iii) reduzir o prazo de denúncia do arrendamento por iniciativa do senhorio, (iv) criar um procedimento extrajudicial de despejo com a duração de três meses, e (v) eliminar progressivamente as limitações aplicáveis às rendas.
3. A reabilitação
Neste âmbito, o memorando de entendimento prevê a aprovação, até ao final do terceiro trimestre de 2011, de legislação que simplifique os procedimentos administrativos relativos às obras de reabilitação e que aumentem a qualidade e o valor dos imóveis, designadamente em razão de maior eficiência energética, bem como o realojamento temporário dos arrendatários de imóveis a reabilitar, prevendo-se a possibilidade de os senhorios porem termo ao arrendamento em caso de obras que afectem a estrutura e estabilidade do imóvel.
4. Conclusão
O mercado imobiliário português tem privilegiado a aquisição de habitação própria com recurso a crédito e a construção nova em detrimento do arrendamento e da reabilitação e conservação do património edificado. Embora não sejam conhecidos os termos em que o memorando de entendimento entre o FMI, a UE e o BCE e o Estado Português irá ser implementado, o seu conteúdo aponta para uma profunda alteração deste modelo, o qual passa a estar centrado na rentabilização do património edificado através de uma alteração da tributação centrada no IMI, do incentivo ao arrendamento e da simplificação administrativa da reabilitação.
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1. Incentivos financeiros e fiscais à reabilitação urbana
Os incentivos financeiros à reabilitação urbana anunciados no passado dia 17 de Março têm um valor total de 1.700 milhões de euros e incluem apoios financeiros estatais, municipais e comunitários, bem como linhas de crédito com juros bonificados, para projectos públicos e privados.
Em matéria de incentivos fiscais, prevê-se a criação de uma nova taxa autónoma de 21,5% para tributação, no âmbito do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), dos rendimentos do arrendamento, o alargamento da isenção de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC) para os fundos imobiliários até 2014 e a eliminação da necessidade de certificação de obras para efeitos de acesso a benefícios fiscais.
Por outro lado, considerando que a atribuição de apoios financeiros públicos e de uma parte dos benefícios fiscais depende da criação das Áreas de Reabilitação Urbana, as regras previstas no Regime Jurídico da Reabilitação Urbana para a criação dessas Áreas serão igualmente simplificadas, ficando apenas dependente de deliberação da Assembleia Municipal e da elaboração do documento com objectivos estratégicos.
2. Simplificação do licenciamento
Das medidas de simplificação administrativa anunciadas, destacam-se (i) a sujeição das obras de reabilitação urbana a procedimento de comunicação prévia, (ii) a emissão de autorização de utilização e a constituição de propriedade horizontal apenas com base em termo de responsabilidade subscrito pelo técnico projectista, dispensando-se a realização de vistoria e a certificação camarária do projecto, respectivamente, (iii) a exigência de maioria simples dos votos dos condóminos de um prédio para a realização de obras nas partes comuns em vez da maioria de 2/3 actualmente exigida, e (iv) a simplificação das condições para realojamento dos inquilinos quando tal seja necessário para a execução de obras em imóveis arrendados.
3. Novo procedimento de despejo
Em matéria de arrendamento, prevê-se a criação de um procedimento novo e mais célere de despejo do arrendatário em caso de falta de pagamento das rendas, o qual irá correr fora dos tribunais, sob a responsabilidade de conservadores, advogados, agentes de execução, notários ou solicitadores.
4. Conclusão
A execução destas medidas irá seguramente ser complexa pois toca em áreas tão distintas como o IRS, o IRC, o licenciamento de obras e o arrendamento urbano. Não obstante, a concretização dos apoios financeiros, em particular os comunitários, poderá permitir obter os meios financeiros que têm faltado e contribuir para transformar a reabilitação urbana numa oportunidade de negócio no mercado imobiliário.
© 2011 Macedo Vitorino & Associados
As regras relativas ao arrendamento agrícola e ao arrendamento florestal datam de finais da década de 80 do século XX. Com efeito, o regime do arrendamento florestal foi aprovado pelo Decreto-lei n.º 394/88, de 8 de Novembro e, nesse mesmo ano, o Decreto-lei n.º 385/88, de 25 de Outubro definiu o regime de arrendamento rural, o qual foi alterado, pela última vez, pelo Decreto-lei n.º 524/99, de 10 Dezembro.
Ambos os regimes aguardavam, assim, há muito por uma actualização que reflectisse as mudanças significativas sentidas em Portugal nas duas últimas décadas.
É neste contexto que surge o Decreto-lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, o qual aprova o novo regime jurídico do arrendamento rural, definindo, entre outros, os seguintes objectivos para as alterações legislativas por ele operadas:
(a) Dinamizar o mercado de arrendamento da terra;
(b) Facilitar a sua mobilização produtiva; e
(c) Assegurar a sua sustentabilidade económica, social e ambiental.
Este estudo analisa, em termos gerais, o novo regime, o qual é aplicável aos contratos de arrendamento celebrados ou renovados a partir de 11 de Janeiro de 2010, confrontando-o com as regras anteriormente vigentes de modo a salientar as diferenças existentes entre os regimes.
Publicado em 30 de Março, o Decreto-lei n.º 26/2010 altera pela décima vez o Regime Jurídico da Urbanização da Edificação (“RJUE”), com os objectivos anunciados de promover a simplificação administrativa e de delimitar com clareza as operações urbanísticas que devem ser apreciadas pela Administração.
1. Simplificação administrativa
É eliminada a exigência de licenciamento de operações urbanísticas realizadas em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública, as quais passam a estar sujeitas apenas a comunicação prévia e, bem assim, o controlo prévio de obras de conservação relativas a imóveis situados em zona de protecção de imóveis classificados ou integrados em conjunto ou sítios classificados.
A instalação de painéis solares fotovoltaicos ou de geradores eólicos que não excedam determinadas dimensões e que esteja associada a uma edificação principal é considerada como obra de escassa relevância urbanística, estando isenta de controlo prévio e sujeita a mera notificação prévia, a qual deverá ser instruída com termo de responsabilidade subscrito pelo apresentante.
No entanto, as condições de admissibilidade da instalação deste tipo de equipamentos deverão ser concretizadas em regulamento municipal.
2. Reforço da responsabilização dos técnicos
A contrapartida da simplificação administrativa e procedimental é um claro reforço da responsabilização dos técnicos intervenientes dos projectos.
Assim, dispensa-se a consulta, aprovação ou parecer por entidade interna ou externa aos municípios, dos projectos de especialidades e outros estudos nos casos em que o respectivo projecto seja acompanhado por termo de responsabilidade subscrito por técnico legalmente habilitado.
Dispensa-se ainda a realização de vistoria, pelo município ou por entidade exterior, para verificação da conformidade da execução dos projectos das especialidades e outros estudos com o projecto aprovado ou apresentado quando seja apresentado termo de responsabilidade subscrito por técnico legalmente habilitado que ateste essa conformidade. Compete ao Presidente da Câmara Municipal determinar a realização de vistoria, acautelando-se igualmente a possibilidade de verificação aleatória dos projectos e da respectiva execução.
3. Outras alterações e entrada em vigor
O novo diploma estabelece de forma clara que a titularidade do alvará de utilização de edifícios ou fracções autónomas é transmitida automaticamente com a propriedade do imóvel a que respeita.
As novas regras entram em vigor 90 dias após a publicação, aplicando-se aos processos pendentes, sem prejuízo dos actos já praticados, devendo os Municípios adequar os respectivos regulamentos municipais de urbanização e edificação a essas regras no mesmo prazo.
© 2010 Macedo Vitorino & Associados
Neste trabalho analisamos os principais acontecimentos ocorridos em 2009 no sector do imobiliário e urbanismo descrevendo sumariamente os principais acontecimentos ocorridos .
O ano de 2009 foi, sem dúvida, marcado pela crise económica, a qual continuou a afectar fortemente o mercado imobiliário nacional e internacional. A escassez de liquidez, a incerteza quanto ao futuro e a atitude cautelosa dos investidores conduziu a uma forte retracção do investimento quer no mercado nacional quer no mercado internacional.
Embora o volume de investimentos se situe em valores bastante abaixo dos registados nos últimos anos, o investimento imobiliário internacional demonstrou alguns sinais de recuperação no segundo semestre de 2009, impulsionado pelo aumento da confiança dos investidores. O sector registou sinais de retoma nos Estados Unidos da América e nos mercados europeu e asiático. Ainda assim, a incerteza continuará a caracterizar este sector.
Em termos legislativos, 2009 destacou-se sobretudo pela revisão e alteração, nalguns casos há muito necessária, de regimes jurídicos existentes. É o caso do regime jurídico do arrendamento rural, o qual foi consolidado num único diploma e harmonizado para corresponder às exigências do sector agrícola e florestal na actualidade.
É, igualmente, de assinalar o novo regime jurídico da reabilitação urbana, com o qual se pretende estimular a implementação de políticas nesse âmbito, bem como as alterações e novidades relativas aos regimes jurídicos dos instrumentos de gestão territorial e da instalação e da modificação dos estabelecimentos de comércio a retalho e dos conjuntos comerciais e ainda das regras relativas à qualificação profissional dos técnicos responsáveis pela elaboração e subscrição de projectos, pela fiscalização e pela direcção de obra, tendo sido revogado o Decreto n.º 73/73, o qual permitia que os projectos de arquitectura pudessem ser elaborados e subscritos não apenas por arquitectos mas também por técnicos com diferentes qualificações.
Mais informações sobre os principais acontecimentos que marcaram o sector do imobiliário e urbanismo em 2009 podem ser obtidos através da consulta do referido estudo informativo que se encontra disponível para download.
© 2010 Macedo Vitorino
No âmbito do novo Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (“RJRU”), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, é de destacar a regulamentação relativa aos modelos de execução das operações de reabilitação e a articulação da execução dessas operações com os direitos dos proprietários.
1. Os modelos de execução de operações de reabilitação
Cabe aos municípios promover a reabilitação urbana, através da delimitação de áreas de reabilitação urbana em instrumento próprio em plano de pormenor especial, o plano de reabilitação urbana.
A cada área de reabilitação urbana corresponderá uma operação de reabilitação urbana, cuja coordenação e gestão incumbe a uma entidade gestora, a qual poderá ser o município directamente ou uma empresa municipal. Neste último caso, o município poderá delegar na entidade gestora os poderes de controlo das operações urbanísticas a efectuar.
As operações de reabilitação urbana simples, dirigidas à reabilitação do edificado, deverão ser executadas preferencialmente através do modelo de iniciativa dos particulares, com o apoio da entidade gestora.
As operações de reabilitação urbana sistemática abrangem, além da reabilitação do edificado, a qualificação das infra-estruturas, dos equipamentos e dos espaços verdes e urbanos de utilização colectiva, pelo que devem ser activamente promovidas pelas entidades gestoras, através de execução directa, administração conjunta ou parcerias com entidades privadas. Estas parcerias podem assumir a forma de uma concessão da reabilitação urbana ou de um contrato de reabilitação urbana, ambos sujeitos às regras do Código dos Contratos Públicos. No âmbito do contrato de reabilitação urbana, é de destacar a possibilidade de se prever a transferência para entidades privadas dos direitos de comercialização dos imóveis reabilitados e de obtenção dos proventos dessa comercialização bem como a aquisição do direito de propriedade ou a constituição de direito de superfície sobre os bens a reabilitar.
2. A articulação da reabilitação com os direitos dos proprietários dos imóveis
No âmbito do RJRU, a entidade gestora pode ordenar aos proprietários a demolição de edifícios que não cumpram requisitos de segurança ou salubridade bem como a realização de obras coercivas. Em caso de incumprimento por parte do proprietário da obrigação de realização das obras, a entidade gestora poderá tomar posse administrativa dos imóveis, executando ela própria as obras.
Em alternativa à execução coerciva das obras, a entidade gestora poderá recorrer aos mecanismos de venda forçada e de expropriações previstos no RJRU. A mesma faculdade é reconhecida ao proprietário que, não tendo efectuado as obras ordenadas pela entidade gestora, não pretenda que o seu imóvel seja arrendado e as rendas recebidas afectas ao pagamento das obras.
© 2009 Macedo Vitorino & Associados