O Decreto-Lei n.º 45/2022, de 8 de julho (“DL 45/2022”) altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (“RJIGT”) e os princípios e normas a que deve obedecer a produção cartográfica no território nacional definidos no Decreto-Lei n.º 130/2019, de 30 de agosto.
O Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio (“DL 80/2015”) reviu o RJIGT e estabeleceu um prazo máximo de cinco anos para que fossem incluídas as novas regras de classificação e qualificação do solo nos planos municipais e intermunicipais. Exigiu, portanto, aos municípios que revissem estes planos até 13 de julho de 2020, sob pena de suspensão das normas dos planos territoriais em vigor na área em causa e de não poderem ser praticados, nessa área, atos ou operações que implicassem a ocupação, uso e transformação do solo.
Este prazo foi primeiro suspenso por 180 dias, através do Decreto-Lei n.º 20/2020, de 1 de maio, e posteriormente prolongado até 31 de dezembro de 2022, através do Decreto-Lei n.º 25/2021, de 29 de março. Este diploma estabeleceu também que, caso até 31 de março de 2022 e por facto imputável ao município ou, no caso dos planos intermunicipais, à associação respetiva, não tivesse tido lugar a primeira reunião da comissão consultiva ou conferência procedimental, os municípios veriam o seu direito de se candidatar a apoios financeiros comunitários e nacionais suspenso, ficando apenas salvaguardadas as candidaturas nas áreas da saúde, educação, habitação ou apoio social.
O DL 45/2022 hoje publicado prolonga o prazo para a alteração dos planos até 31 de dezembro de 2023 e o prazo para a primeira reunião da comissão consultiva ou conferência procedimental até 31 de outubro de 2022.
Adicionalmente, estabelece que, após disponibilização pelos municípios dos documentos que determinam o início dos trabalhos da comissão consultiva ou com vista à promoção da conferência procedimental, consoante o caso, e pedido das respetivas reuniões, terminará a suspensão do acima referido direito de candidatura a apoios financeiros comunitários e nacionais.
De notar, por último, que as alterações introduzidas pelo DL 45/2022 se aplicam aos procedimentos pendentes e aos que haviam caducado e que o diploma produz efeitos a 31 de março de 2022, atendendo a que, como referido, este era o prazo relevante para evitar a suspensão do direito de candidatura a apoios comunitários ou nacionais por parte dos municípios.
O Tribunal Constitucional (“TC”) declarou, através do Acórdão n.º 468/2022, de 28 de junho, a inconstitucionalidade parcial do número 5 do artigo 168.º-A da Lei do Orçamento do Estado para 2020, vulgarmente denominada “Lei das Rendas Variáveis”. Esta norma estabeleceu que, no período entre 13 de março e 31 de dezembro de 2020, as rendas devidas pelos lojistas em centros comerciais fossem exclusivamente calculadas de acordo com a componente variável da renda, ou seja, aplicando a percentagem prevista no contrato ao valor das vendas efetivamente realizadas em cada mês. A norma mantinha também a obrigação dos lojistas, independentemente das restrições a que foram sujeitos, designadamente o seu encerramento, pagarem integralmente as despesas ou encargos comuns.
O processo de fiscalização sucessiva da norma junto do TC foi suscitado pela Provedoria de Justiça por entender que as restrições produzidas violariam o princípio da proporcionalidade e da igualdade.
Na análise do princípio da proporcionalidade, o TC concluiu que, pese a norma se tenha revelado apta a apoiar os lojistas perante os efeitos económicos gerados pela pandemia (primeiro teste), a norma não passou os testes seguintes: o da necessidade, na medida em que seria possível ao legislador criar um medida menos lesiva e tão eficaz para o fim a proteger; e o da proporcionalidade em sentido estrito ou da “desrazoabilidade”, porquanto a norma determinou “um excesso de proteção dos lojistas instalados em centros comerciais”.
O TC reconheceu a existência de uma “grande alteração das circunstâncias” e que o recurso aos institutos gerais do direito civil constituiria uma “solução onerosa, morosa e incerta para os interessados, além de manifestamente desadequada ao cenário de massificação” tendo, consequentemente, entendido que a intervenção legislativa constituiu um imperativo constitucional.
Face a esta posição, e com vista a evitar um “risco sério” de criar um défice de proteção dos lojistas, o TC entendeu não eliminar integralmente a norma tendo, ao invés, reduzido o seu âmbito. Assim, tendo como base legislação aprovada para vigorar no primeiro semestre de 2021, o TC determinou que os montantes das rendas mínimas mensais (RMM) devem ser reduzidas na mesma proporção da redução das vendas dos estabelecimentos comerciais face ao “mês homólogo do ano de 2019 ou, na sua falta, ao volume médio de vendas dos seis meses antecedentes ao Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020, de 18 de março, ou de período inferior, se aplicável".
O TC não interveio quanto à obrigatoriedade de pagamento integral das despesas comuns.
A decisão do TC teve o voto vencido de 6 Juízes (em 13), que consideraram que a norma apreciada não padecia de qualquer inconstitucionalidade.
A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, alterou vários aspetos do regime da propriedade horizontal. Destacamos as seguintes alterações:
Modificação do título constitutivo
- Passa ser possível suprir judicialmente a falta de acordo de todos os condóminos quando a modificação disser respeito a partes comuns, os condóminos que não consintam correspondam a 1/10 do capital investido e a alteração pretendida não modifique as condições de uso, valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.
Encargos e despesas
- Clarifica-se que as despesas com a conservação e fruição das partes comuns e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são, salvo estipulação em contrário, da responsabilidade de quem seja proprietário das frações aquando da respetiva deliberação.
- O pagamento dos serviços de interesse comum em partes iguais ou segundo outro critério, através de norma de regulamento do condomínio, passa a poder ser aprovada por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio em vez da maioria de 2/3 atualmente prevista.
- Caso existam partes comuns afetas ao uso exclusivo de uma fração e o seu estado de conservação afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o proprietário da fração suportará as despesas de reparação destas na proporção do valor da sua fração, salvo se a reparação decorrer de facto que lhe seja imputável.
Transmissão da fração
- A celebração de contrato de transmissão de uma fração passa a exigir a apresentação, pelo transmitente, de declaração escrita emitida pelo administrador do condomínio indicando montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à fração, com especificação da sua natureza, montantes e prazos de pagamento e, se for o caso, dívidas existentes e sua natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.
- A responsabilidade pelas dívidas existentes determina-se em função do momento em que deveriam ter sido liquidadas, salvo se o adquirente declarar expressamente, no contrato de transmissão, que prescinde da declaração de encargos e dívidas existentes, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do transmitente ao condomínio.
- A declaração de encargos e dívidas existentes deve ser expressamente mencionada na escritura ou documento particular autenticado que titule a transmissão.
- Os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam após a transmissão da fração são da exclusiva responsabilidade do novo proprietário.
- O transmitente deve comunicar a transmissão da fração ao administrador do condomínio no prazo máximo de 15 dias indicando o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário, sob pena de poder ser responsabilizado pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a transmissão.
Reparações indispensáveis e urgentes
- Passam a estar definidas como sendo as necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios ou a bens ou, ainda, colocar em risco a segurança das pessoas.
Assembleias de condóminos
- Em regra as reuniões deverão continuar a realizar-se na primeira quinzena de janeiro, passando a ser possível a sua realização, a título excecional, no primeiro trimestre de cada ano desde que tal esteja previsto no regulamento de condomínio ou resulte de deliberação da assembleia de condóminos aprovada por maioria.
- As convocatórias passam a poder ser enviadas por correio eletrónico para os condóminos que assim o indiquem em ata, da qual deve constar também o endereço de correio eletrónico a utilizar; o recibo de receção da convocatória deve ser enviado pelo condómino pela mesma via.
- O correio eletrónico poderá igualmente ser utilizado para envio das deliberações aos condóminos ausentes da reunião, sendo a falta de resposta considerada como aprovação das deliberações.
- Não havendo condomínios em número suficiente para reunir em primeira convocação admite-se a possibilidade de a reunião ter lugar no mesmo local e 30 minutos depois na presença de condóminos que representem ¼ do valor total do prédio.
- A maioria dos condóminos poderá requerer, ou a administração do condomínio poderá determinar, a realização da assembleia através de meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência, cabendo à administração do condomínio assegurar os meios aos condóminos que indiquem não dispor, fundamentadamente, de condições para participar na assembleia desse modo.
Actas das assembleias de condóminos
- São redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos presentes.
- A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, a qual deve ser expressamente mencionada no seu texto, independentemente de se encontrar assinada pelos condóminos.
- As atas podem ser assinadas e subscritas com assinatura eletrónica qualificada ou manuscrita aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado com outras assinaturas.
- Vale como subscrição a declaração que o condómino envie por correio eletrónico para a administração do condomínio em que como concorda com o conteúdo da ata recebida por essa via e que deve ser arquivada junto à acta.
Papel do administrador
- O leque de funções e deveres do administrador do condomínio passa a incluir expressamente, entre outros, a verificação da existência do fundo comum de reserva, o dever de informar os condóminos da instauração de processos judiciais ou outros procedimentos contra o condomínio e dos seus desenvolvimentos pelo menos a cada 6 meses e a possibilidade de intervir em situações de emergência com posterior ratificação dos seus atos pela assembleia.
- Estabelece-se um prazo máximo de 15 dias úteis para a execução pelo administrador das deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas, salvo fixação de outro prazo ou impossibilidade devidamente fundamentada.
- Havendo obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, o administrador deverá obter e apresentar, pelo menos, 3 orçamentos de diferentes proveniências para a sua execução, a menos que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos disponha de forma diferente.
- Esclarece-se que o condomínio é sempre representado em processos judiciais pelo administrador e que a apresentação de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não exige autorização da assembleia de condóminos.
Dívidas ao condomínio
- A acta da reunião da assembleia de condóminos que deliberar o montante das contribuições deve mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações; cumpridos estes requisitos, a ata constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte, abrangendo juros de mora, à taxa legal, e sanções pecuniárias, caso existam.
- O administrador deve instaurar, no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, ação judicial para cobrar as contribuições em dívida, juros de mora e sanções pecuniárias, caso existam, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil (para 2022, este valor é de €443,20).
- O referido aplica-se à obrigação de pagamento da quotização extraordinária destinada a repor o montante do fundo de reserva que, por deliberação da assembleia de condóminos, tenha sido utilizado para outros fins que não despesas de conservação e que deve ser efetuado no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação.
Estas alterações entram em vigor a 10 de abril de 2022, salvo as normas de representação do condomínio em juízo pelo administrador, as quais estão em vigor já desde 11 de janeiro de 2022.
A partir de 4 de abril de 2022, alguns actos autênticos, autenticação de documentos particulares e reconhecimentos presenciais de assinaturas poderão ser efetuados por videoconferência, através de uma plataforma digital do Ministério da Justiça.
De acordo com o Decreto-Lei n.º 126/2021, de 30 de dezembro, os conservadores e oficiais de registos poderão realizar por videoconferência os actos relativos a:
- Procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único (“Casa Pronta”);
- Processo de separação ou divórcio por mútuo consentimento, regulado pelo Decreto-Lei n.º 272/2001, de 13 de outubro, na sua redação atual; e
- Procedimento de habilitação de herdeiros com ou sem registos, previsto no artigo 210.º-G do Código do Registo Civil.
Por seu turno, os notários, agentes consulares portugueses, advogados e solicitadores poderão realizar por videoconferência vários actos da sua competência tais como:
- Escrituras públicas ou documentos particulares autenticados de aquisição, reconhecimento, modificação e extinção de propriedade e de outros direitos (usufruto, uso e habitação, superfície e servidão) sobre imóveis, de constituição, modificação e extinção de hipoteca e de consignação de rendimentos e de constituição e modificação de propriedade horizontal;
- Contratos-promessa de compra e venda de imóveis com eficácia real; e
- Reconhecimentos presenciais de assinatura.
Não poderão, porém, realizar-se por esta via testamentos e actos a ele respeitantes nem atos relativos a factos sujeitos a registo predial diferentes dos acima mencionados.
Salvo no caso dos actos praticados pelos agentes consulares, apenas poderão praticar-se actos ao abrigo deste regime em território nacional.
O acesso à plataforma digital do Ministério da Justiça será efetuado mediante autenticação do utente. As sessões de videoconferência serão gravadas com imagem e os documentos serão assinados com recurso a assinatura eletrónica qualificada.
Estas regras estarão em vigor por 2 anos.
A Lei de Bases da Habitação, aprovada pela Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, veio estabelecer as bases do direito à habitação e as incumbências e tarefas fundamentais do Estado na garantia desse direito. Para além dos princípios gerais, incluindo os aplicáveis às políticas públicas de habitação, a Lei de Bases da Habitação consagrou a função social da habitação como o uso efetivo para fins habitacionais dos imóveis com vocação habitacional.
Neste contexto, o Decreto-lei n.º 89/2021, de 3 de novembro, vem permitir que o município apresente aos proprietários de prédios localizados em zonas de pressão urbanística com indícios de desocupação – por exemplo, que não tenham faturação ou contratos em vigor com empresas de telecomunicações e de fornecimento de água, gás e eletricidade – uma proposta pela qual o município toma de arrendamento esses imóveis para posterior subarrendamento.
A renda a pagar pelo município ao proprietário estará sujeita aos limite máximos previstos na Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho, e o contrato será celebrado, preferencialmente, nos termos das regras previstas para o arrendamento acessível que estabelecem um prazo mínimo de duração de 5 anos.
A proposta de arrendamento constará da notificação que o município envia ao proprietário a comunicar a sua intenção de classificar o imóvel como devoluto, no âmbito do procedimento estabelecido no Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, para a identificação e classificação de imóveis devolutos, e pressupõe que o imóvel tenha condições de habitabilidade que permita a sua integração imediata no mercado de arrendamento. Caso seja aceite pelo proprietário, o imóvel não será classificado como devoluto, o que impedirá, designadamente, o agravamento do respetivo Imposto Municipal sobre Imóveis.
O Decreto-lei n.º 89/2021, de 3 de novembro, vem igualmente regulamentar o direito de preferência de entidades públicas previsto na Lei de Bases de Habitação como um dos instrumentos de intervenção pública tendo em vista a concretização das políticas de habitação.
Assim, estabelece-se que o Estado (representado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. - IHRU), as regiões autónomas e os municípios têm direito legal de preferência nas alienações onerosas de imóveis de uso habitacional (i) que se encontrem nas já referidas zonas de pressão urbanística e (ii) em territórios identificados no Programa Nacional de Habitação com fundamento na falta ou desadequação de oferta habitacional.
As zonas de pressão urbanística são zonas em que se verifica dificuldade significativa de acesso à habitação, por haver escassez ou desadequação da oferta habitacional face às necessidades existentes ou por essa oferta ser a valores superiores aos suportáveis pela generalidade dos agregados familiares sem que estes entrem em sobrecarga de gastos habitacionais face aos seus rendimentos. A delimitação geográfica destas zonas é efetuada por deliberação da assembleia municipal publicada na 2.ª série do Diário da República e divulgada no site do município e tem a duração de 5 anos.
Em caso de venda de imóveis em conjunto, o Estado, as regiões autónomas e os municípios gozam de direito de preferência em relação a cada um dos imóveis.
O direito de preferência dos arrendatários habitacionais na compra e venda ou dação em cumprimento do locado onde residam (há mais de 2 anos, nos termos do disposto no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a) do Código Civil) e o direito de preferência das cooperativas de habitação em caso de alienação entre vivos dos fogos construídos ou adquiridos com apoios financeiros do Estado (durante 30 anos após a primeira entrega do fogo, sendo que caso a cooperativa não o exerça, o IRHU poderá fazê-lo) prevalecem sobre os direitos de preferência das entidades públicas, os quais, entre eles, são graduados nos seguintes termos: em primeiro lugar, os municípios; em segundo lugar as regiões autónomas; e em terceiro lugar, o Estado, através do IHRU.
O IHRU poderá exercer o direito de preferência sempre que os municípios ou as regiões autónomas não o tenham feito e quando se trate de venda de imóveis em conjunto localizados nas zonas ou territórios acima referidos ou, ainda, em área com carência habitacional como tal identificada na carta municipal de habitação respetiva. Recorde-se que, nos termos da Lei de Bases de Habitação, os municípios devem aprovar a sua carta municipal de habitação, a qual é o instrumento municipal de planeamento e ordenamento territorial em matéria de habitação e que pode incluir uma declaração fundamentada de carência habitacional.
O prazo de exercício do direito de preferência é único, de 10 dias, para todas as entidades públicas referidas anteriormente. Para esse efeito, quem pretenda alienar um imóvel deverá fazer publicar anúncio no site Casa Pronta.
Por último, é de destacar a nova obrigação das empresas de mediação imobiliária indicarem, nos anúncios publicados com vista à celebração de contratos de arrendamento habitacional, o número da licença ou a autorização de utilização do imóvel, a tipologia e a sua área útil. Qualquer anúncio sem estes elementos não deverá ser publicado ou deverá ser retirado. A violação destas obrigações constitui contraordenação punida com coima €250 a €3.740, no caso de pessoas singulares, e de €2.500 a €44.890, no caso de pessoas coletivas.
O Decreto-lei n.º 89/2021, de 3 de novembro, está em vigor desde 4 de novembro de 2021.
A Comissão Europeia lançou no passado dia 27 de setembro uma consulta pública sobre uma iniciativa legislativa europeia relativa aos serviços de arrendamento de curta duração (alojamento local).
Na sequência de vários trabalhos sobre pequenas e médias empresas (PME) e economia colaborativa na União Europeia, foram identificados dois problemas nas atividades associadas aos serviços de arrendamento de curta duração a que, de acordo com a Comissão Europeia, haveria que dar resposta.
Em primeiro lugar, a falta de informação sobre o mercado que impede ou dificulta a criação e aplicação pelas entidades públicas de regras apropriadas a uma atividade que, na sua grande maioria, é desenvolvida por PME. Embora alguns Estados Membros tenham implementado as suas próprias regras com o objetivo de reunir informação sobre o arrendamento de curta duração, essas regras são desiguais e, de acordo com a Comissão Europeia, não se têm revelado eficientes.
Em segundo lugar, a existência de diferentes regras de acesso à atividade nos Estados Membros o que gera incerteza nos operadores económicos quanto às regras aplicáveis e desigualdade nas condições de concorrência, afetando a sua atividade e o seu potencial de crescimento a nível europeu. A uniformização e simplificação de regras e procedimentos a nível europeu teria impactos positivos, designadamente a nível económico e administrativo, os quais ultrapassam a atividade de arrendamento propriamente dita e se estendem aos serviços necessários à sua operação e às plataformas online de reservas.
A consulta pública está em curso até 13 de dezembro de 2021.
De acordo com as primeiras estatísticas publicadas pelo EUROSTAT em 29 de junho de 2021 sobre o mercado europeu de serviços de arrendamento de curta duração, em 2019, Lisboa ocupava o quarto lugar e Portugal o quinto lugar, a nível europeu, em número de dormidas realizadas através das plataformas Airbnb, Booking, Expedia Group e Tripadvisor, com 10,5 milhões e 33 milhões de dormidas, respetivamente.
Como é sabido, só pode expropriar-se ou constituir-se uma servidão administrativa havendo uma causa de utilidade pública. A declaração de utilidade pública é emitida pelo ministro competente ou, nalguns casos, pelo primeiro ministro ou ainda, a nível autárquico, pela assembleia municipal, e deve ser fundamentada, mas pode, também, resultar genericamente da lei.
É o caso das expropriações e servidões administrativas com vista à concretização das intervenções que venham a ser consideradas como fazendo parte do Programa de Estabilização Económica e Social, aprovado em anexo à Resolução do Conselho de Ministros n.º 41/2020, de 6 de junho (PEES).
Com efeito, o Decreto-lei n.º 15/2021, de 23 de fevereiro, vem estabelecer que as expropriações dos imóveis e dos direitos inerentes necessários à construção, ampliação, reabilitação ou beneficiação de equipamentos, redes e infraestruturas no âmbito da execução das intervenções acima referidas, bem como a constituição de servidões administrativas no mesmo âmbito, são consideradas de utilidade pública e com carácter de urgência.
Esta declaração genérica não dispensa, contudo, a emissão da declaração de utilidade pública propriamente dita, a qual continua a ser necessária - desde logo, para individualizar os bens a expropriar – e a ter de ser fundamentada, mas vem facilitar o respetivo processo.
Por outro lado, o reconhecimento do caráter urgente da expropriação ou da servidão permite à entidade expropriante tomar posse administrativa imediata do imóvel objeto de expropriação ou de servidão administrativa, o que também torna o processo mais rápido.
O direito dos proprietários expropriados ao pagamento de justa indemnização não é alterado, aplicando-se as regras do Código das Expropriações.
Entre as intervenções referidas no PEES para as quais estas normas poderão ser relevantes contam-se, designadamente, as intervenções a realizar pelas Águas de Portugal, pela Infraestruturas de Portugal e na ferrovia.
Este regime especial estará em vigor até 31 de dezembro de 2022.
Desde ontem, com a entrada em vigor da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro, as assembleias de condóminos podem realizar-se através de meios de comunicação à distância, designadamente videoconferência, caso a administração assim o decida ou a maioria dos condóminos o solicite. Poderá igualmente ser adotado um modelo misto, presencial e videoconferência.
Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia através de meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, cabe a esta assegurar-lhe os meios necessários para o efeito, sob pena de a assembleia ter de se realizar presencialmente ou em modelo misto.
A assinatura das atas é igualmente facilitada. Assim, a ata da reunião poderá ser assinada com assinatura eletrónica qualificada ou assinatura manuscrita efetuada no documento original ou em documento digitalizado que contenha outras assinaturas.
Em alternativa, o condómino poderá subscrever e enviar por correio eletrónico para o endereço da administração do condomínio uma declaração em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via. Esta declaração deverá ser junta como anexo ao original da ata.
Cabe à administração do condomínio definir a ordem de recolha das assinaturas ou das declarações a fim de assegurar que as assinaturas constam de um único documento.
Por fim, embora estas regras tenham entrado em vigor ontem, dia 2 de fevereiro, as assembleias de condóminos e a assinatura ou subscrição das respetivas atas que tenham sido realizadas antes daquela em conformidade com o procedimento descrito serão consideradas válidas e eficazes.
A lei do Orçamento de Estado Suplementar de 2020 (“Lei”), criou um regime excecional aplicável aos contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em centros comerciais. Nos termos deste “não são devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas, até 31 de dezembro de 2020”, sendo, apenas, devido pelos lojistas o pagamento da componente variável da renda e dos encargos comuns.
Aquando da saída da Lei, questionou-se se a isenção acima mencionada se referia apenas a rendas que se vencessem após a entrada em vigor do diploma ou, ao contrário, se este se referia à data do primeiro estado de emergência, decretado em meados de março de 2020.
Com efeito, surgiram em tribunal diversas disputas entre lojistas e proprietários, em que maioritariamente estes últimos tentaram exigir rendas até à entrada em vigor da Lei, e onde os lojistas se defendiam com a “razão de ser” da isenção, que só faria sentido que salvaguardasse os interesses dos lojistas desde o início do estado de emergência.
Ora, é neste contexto que a Lei n.º 4-A/2021, de 1 de fevereiro vem finalmente clarificar se assistia razão aos lojistas ou aos proprietários: a isenção de rendas mínimas aplica-se assim ao período compreendido entre 13 de março e 31 de dezembro 2020.
Assim, a partir de hoje fica claro que os lojistas que tenham pagado valores referentes a rendas mínimas entre o período de 13 de março e 25 de julho, terão direito ao reembolso desses valores ou a descontá-los em próximas rendas junto das entidades gestoras dos centros comerciais.
Quase um ano após o início da crise sanitária provocada pela Covid-19 em Portugal, as medidas de mitigação e contenção tiveram um forte impacto na economia e, naturalmente, no setor imobiliário. As regras inicialmente postas em prática para os contratos de arrendamento são agora prorrogadas para meados de 2021 e acompanhadas de novas medidas de apoio.
1. Arrendamento habitacional
O pagamento das rendas devidas até ao dia 1 de julho de 2021 pode ser adiado pelos inquilinos cujos agregados familiares sofreram uma redução significativa do rendimento (determinada de acordo com as regras da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril na redação atual dada pela Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro).
Em alternativa, os inquilinos podem apresentar uma candidatura ao Instituto Português de Habitação e Urbanismo e Reabilitação Urbana (IHRU) para a obtenção de um empréstimo sem juros para cobrir o pagamento de rendas vencidas durante o período acima mencionado até uma taxa de esforço máxima de 35%.
Para o efeito, os inquilinos devem informar por escrito o senhorio que desejam fazer uso destas regras pelo menos 5 dias antes do vencimento da renda em que pretendem beneficiar deste apoio, juntando a documentação comprovativa da situação de carência económica.
Os senhorios que sofrerem uma redução significativa dos rendimentos resultante da suspensão do pagamento de rendas por arrendatários, podem também solicitar um empréstimo sem juros junto do IRHU por forma a compensar o valor da renda mensal devida e não paga.
Os beneficiários do apoio financeiro com base na quebra de rendimentos devem remeter, trimestralmente, informação atualizada que comprove a respetiva quebra.
2. Arrendamento não habitacional
Os inquilinos com empresas em situação de encerramento ou restrições de actividade devido às medidas de mitigação e contenção da Covid-19 podem diferir o pagamento das rendas vincendas até 1 de julho de 2021.
Adicionalmente, é criado um novo regime especial aplicável aos arrendatários cujos estabelecimentos tenham sido encerrados desde, pelo menos, março de 2020 e que a 1 de janeiro de 2021 ainda permaneçam encerrados. A duração do respetivo contrato é prorrogada por período igual ao da duração da medida de encerramento, contando-se a prorrogação desde o termo original do contrato.
Relativamente às rendas vencidas em 2020, e cujo pagamento tenha sido diferido, o arrendatário pode voltar a diferir o respetivo pagamento. O período de regularização da dívida terá início a 1 de janeiro de 2022 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2023, sendo efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.
O arrendatário que pretenda beneficiar deste regime deve comunicá-lo ao senhorio, por escrito mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior, até 20 de janeiro de 2021, retroagindo os seus efeitos a 1 de janeiro de 2021, se a comunicação tiver sido posterior a esta data.
Caso o arrendatário exerça este direito, os senhorios podem requerer a concessão de um empréstimo, mediante uma linha de crédito com custos reduzidos, por referência às rendas do ano de 2020 e de 2021, vencidas e não liquidadas.
Prevê-se igualmente a existência de apoios a fundo perdido:
- Os arrendatários que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de faturação entre 25% e 40%, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 30 % do valor da renda, com o limite de €1.200 por mês;
- Os arrendatários que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de faturação superior a 40%, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 50 % do valor da renda, com o limite de €2.000 por mês.
2.1. Centros comerciais
De acordo com o artigo 168.º-A da Lei n.º 2/2020, de 31 de março, na redação dada pela Lei n.º 27-A/2020, de 24 de Julho, não eram devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas, até 31 de dezembro de 2020, sendo apenas devido o pagamento da componente variável da renda, calculada sobre as vendas realizadas pelo lojista, e das despesas contratualmente acordadas.
Em novembro de 2020, a Provedoria de Justiça requereu ao Tribunal Constitucional a fiscalização abstrata da constitucionalidade desta norma, aguardando-se que o respetivo acórdão seja proferido em 2021.
Por outro lado, a data de início da sua aplicação suscitou algumas dúvidas, pelo que, em dezembro de 2020, o Parlamento aprovou na generalidade uma norma interpretativa com o objetivo de clarificar que esta norma deverá aplicar-se ao período compreendido entre 13 de março (início da crise sanitária) e 31 de dezembro de 2020 e a todos os “tipos” de conjuntos comerciais, designadamente retail parks e outlets. À data da presente publicação, aguarda-se a aprovação do texto final da norma e a publicação desta norma interpretativa em Diário da República, a qual terá seguramente impacto ainda durante 2021.
A Lei do Orçamento de Estado para 2021 veio, adicionalmente, prever para o primeiro trimestre de 2021 e com possibilidade de prorrogação até 30 de junho de 2021, que a remuneração mensal fixa ou mínima devida pelos lojistas de estabelecimentos abertos ao público inseridos em centros comerciais é reduzida proporcionalmente à redução da faturação mensal, até ao limite de 50% da montante da remuneração mensal, quando tais estabelecimentos apresentem uma quebra do volume de vendas mensal nos seguintes termos:
- face ao volume de vendas do mês homólogo do ano de 2019;
- ou, na sua falta, ao volume médio de vendas dos últimos seis meses antecedentes à primeira declaração do Estado de Emergência, ou de período inferior, se aplicável.
Porém, este regime não é aplicável aos estabelecimentos que beneficiem, para o ano de 2021, de um regime de redução ou desconto na remuneração devida nos termos do contrato.
2.2. Apoios a micro, pequenas e médias empresas
Para além dos apoios a fundo perdido acima referidos, a Resolução do Conselho de Ministros n.º 114/2020, de 30 de dezembro de 2020, aprovou um outro conjunto de apoios relativos a arrendamento não habitacional destinados às micro, pequenas e médias empresas:
- um apoio de tesouraria, sob a forma de subsídio a fundo perdido para apoio imediato, a decorrer durante o primeiro semestre de 2021, destinado ao pagamento de rendas não habitacionais devidas por micro, pequenas e médias empresas que atuem nos setores particularmente afetados pelas medidas de mitigação da Covid-19, a determinar mediante despacho do membro do Governo responsável pela área da economia, no montante global de até €300.000.000;
- uma linha de crédito destinada ao arrendamento não habitacional de micro, pequenas e médias empresas que atuem nos setores particularmente afetados pelas medidas de mitigação da Covid-19, com o objetivo de permitir o pagamento das rendas de 2020 que tenham sido diferidas para 2021, em condições a fixar por despacho do membro do Governo responsável pela área da economia, no montante global de até €100.000.000.
3. Cessação de contratos de arrendamento
Ficam suspensos até 30 de junho de 2021:
- a produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
- a caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;
- a produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio; e
- a execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.
Estas suspensões de produção de efeitos não prejudicam o pagamento regular da renda devida nesse mês (as rendas de outubro a dezembro de 2020 e as rendas de janeiro a junho de 2021), a menos que os arrendatários tenham requerido o diferimento do respetivo pagamento.
O encerramento de instalações e estabelecimentos ao abrigo de norma ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia provocada pela Covid-19 não pode ser invocado como fundamento para resolver, resolução, denunciar ou extinguir por outra forma de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem para exigir a desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalado
Do mesmo modo, não poderá ser exigido aos arrendatários o pagamento de outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas.