A Lei n.º 68/2020, de 5 de novembro concedeu ao Governo autorização para legislar sobre arrendamento forçado de modo a que este passe a abranger prédios rústicos que sejam objeto de operações integradas de gestão da paisagem.
Estas operações são desenvolvidas em áreas identificadas como possuindo fatores críticos de perigo de incêndio e vulnerabilidade - áreas integradas de gestão da paisagem – e têm como finalidade a reconversão e gestão de espaços florestais, agrícolas e silvo-pastoris com o objetivo de garantir uma maior resiliência ao fogo, promover a revitalização dos territórios e a adaptação às alterações climáticas.
Os proprietários de prédios rústicos que façam parte de áreas integradas de gestão da paisagem têm, simultaneamente, o direito de participar na constituição dessas áreas e o dever de colaborar na definição e execução da operação para a respetiva área.
O Governo fica, deste modo, autorizado a legislar no sentido de permitir o arrendamento forçado nas situações em que os proprietários não manifestem a intenção de executar, voluntariamente, as intervenções previstas em operação integrada de gestão da paisagem aplicável aos respetivos imóveis.
O arrendamento poderá vigorar por um período de 25 anos, prorrogável, mediante fundamentação, por períodos adicionais até ao limite máximo global de 50 anos. Outros aspetos do regime, designadamente, quem e de que forma poderá ser desencadeado o arrendamento forçado, de que forma serão selecionados os arrendatários ou determinada a renda, não estão ainda definidos.
A figura do arrendamento forçado já se encontra prevista no artigo 36.º, número 1, da Lei n.º 31/2014, de 30 de Maio, que aprovou as bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo, mas apenas para edifícios e frações autónomas que sejam objeto de ações de reabilitação urbana. A sua aplicação neste âmbito foi, posteriormente, concretizada pelo Decreto-lei n.º 66/2019, de 21 de maio, o qual alterou o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação e o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.
A querela jurisprudencial sobre a questão de saber se a atividade de alojamento local exercida em fração de prédio em propriedade horizontal destinada a habitação no respetivo título constitutivo se enquadra no conceito de habitação ou configura uma atividade comercial que viola aquele título constitutivo, teve um novo desenvolvimento.
Em acórdão de 23 de janeiro deste ano, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a indicação, no título constitutivo da propriedade horizontal, do destino das frações como sendo habitação não deve ser visto como mera repetição do indicado na autorização de utilização – desde logo, porque é menção facultativa – e que, pelo contrário, significa “para qualquer potencial adquirente das referidas frações (…) que a sua função económico-social é a de servir de fogos ou de residência para pessoas e agregados familiares, proporcionando-lhes o sossego, a tranquilidade, a segurança e o conforto requeridos por qualquer economia doméstica, num envolvente espaço comum instrumental desse tipo de convivência coletiva”.
Na apreciação que faz da atividade de alojamento local, o STJ concluiu que se trata de uma atividade comercial, sendo “artificioso dizer que essa atividade não é exercida pelo condómino na respetiva fração, quando o é precisamente mediante a utilização económica dessa fração, ao proporcioná-la onerosamente a terceiros”, e salientando que “uma vivência habitacional é essencialmente diversa da sua utilização em alojamento de terceiros (…).” que se caracteriza pela existência de “sucessivos e diversos utilizadores, transitórios”.
O STJ entendeu, ainda, que o facto de, para efeitos de registo do alojamento local, apenas se exigir a autorização de utilização e não o título constitutivo da propriedade horizontal não significa que o alojamento local integre o conceito de habitação. Significa, apenas, “que o legislador, em sede de registo dos estabelecimentos de alojamento local, teve como compatível com a atividade de alojamento local a mera existência de licença de construção ou de autorização de utilização para habitação, enquanto uso urbanístico.” (sublinhado nosso).
Referiu ainda o STJ que é em função do fim ou destino das frações configurado no título constitutivo da propriedade horizontal que cada condómino tem o direito de se opor a que qualquer das frações dos restantes condóminos seja usada para fim diverso do que lhe é destinado naquele título e que o facto de um condómino não poder usar a sua fração para esse outro fim diverso não afeta o seu direito de propriedade privada, pois este não é um direito absoluto.
Pelas razões acima resumidas, concluiu o STJ que na fração em causa não poderia ser desenvolvida a atividade de alojamento local por ser contrária ao fim habitacional a que se destinava a fração previsto no título constitutivo da propriedade horizontal.
A Lei 45/2020, de 20 de agosto modificou a Lei 4-C/2020, de 6 de abril com alterações ao regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida em contratos de arrendamento para fins não habitacionais. Este regime aplica-se também aos conjuntos comerciais em tudo o que não estiver abrangido pelo artigo 168-A, n.º 5 da Lei do Orçamento de Estado.
Os estabelecimentos abertos ao público encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas e que não se insiram em conjuntos comerciais, podem diferir o pagamento das rendas vencidas (i) nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente; (ii) nos meses em que seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade; e (iii) nos três meses subsequentes ao mês em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade. O diferimento não se aplica às rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020.
O período de regularização da dívida resultante do diferimento foi aumentado para 24 meses, tendo agora início em 1 de janeiro de 2021 e termino em 31 de dezembro de 2022. O pagamento dos montantes diferidos deverá, assim, ser efetuado em 24 prestações sucessivas no valor correspondente a 1/24 do montante diferido, as quais deverão ser liquidadas juntamente com a renda ou, nos casos de renda não mensal, até ao 8.º dia de cada mês.
O arrendatário que queira beneficiar deste regime, deverá comunicá-lo ao senhorio, por carta registada com aviso de receção, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda a que pretenda aplicá-lo. Este dever de comunicação apenas existe para as rendas que se vençam entre 1 de julho de 2020 e 31 de dezembro de 2020, estabelecendo-se um prazo de 20 dias (que já decorreu, até 21 de agosto) para as rendas vencidas no mês de julho de 2020 (prazo que se pode aplicar também às renda vencidas em agosto). Em alternativa à comunicação, o arrendatário pode submeter ao senhorio uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas, devendo o senhorio comunicar a aceitação ou recusa da proposta do arrendatário no prazo de 10 dias após a respetiva receção, ou em, alternativa, apresentar uma contraproposta.
Deverá, ainda, ter-se em conta, que durante a situação epidemiológica por SARS-CoV-2, o senhorio não poderá executar garantias bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais. No entanto, os senhorios, cujos arrendatários deixem de pagar as rendas ao abrigo deste regime, podem solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos.
Por fim, prevê-se que os regimes mais favoráveis para o arrendatário resultantes da lei ou acordo celebrado entre as partes (como por exemplo acordos de perdão de dívida) prevaleçam sobre o presente regime.
A moratória no pagamento das rendas devidas no âmbito de contratos de arrendamento urbano não habitacional, em vigor desde 7 de abril de 2020, foi prolongada de modo a vigorar após o fim do estado de emergência.
Com efeito, a Lei n.º 17/2020, de 29 de maio, vem estabelecer que:
- Pode ser diferido até 1 de setembro de 2020 o pagamento das rendas que se vençam durante o período em que os estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços estiverem encerrados ou tiverem as atividades suspensas ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 (ou no primeiro mês subsequente desde que compreendido no período até 1 de setembro de 2020);
- O pagamento das rendas em dívida deve iniciar-se a 1 de setembro de 2020 ou após o fim do mês subsequente àquele em que cessar a obrigação de encerramento ou suspensão se tal ocorrer primeiro, não podendo, no entanto, ultrapassar o mês de junho de 2021;
- As rendas em dívida devem ser pagas em prestações mensais não inferiores ao valor que resultar da divisão do montante total em dívida pelo número de meses em que esta deva ser regularizada (i.e. até junho de 2021) juntamente com a renda do mês em causa;
- A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore a obrigação de encerramento ou suspensão e no mês subsequente, e até 1 de setembro de 2020, não pode ser invocada pelo senhorio para resolver, denunciar ou extinguir o contrato nem para exigir a desocupação do imóvel.
Recordamos que, de acordo com a Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, com a redação dada pela Lei n.º 16/2020, de 29 de maio, o encerramento de estabelecimentos ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia provocada pela doença COVID-19 não pode ser invocado para resolver, denunciar ou extinguir contratos de arrendamento não habitacional nem para exigir a desocupação dos imóveis em que tais estabelecimentos se encontrem instalados.
Acresce que, até 30 de setembro de 2020, está suspensa a produção de efeitos da denúncia, revogação e oposição à renovação de contratos de arrendamento não habitacional efetuadas pelo senhorio bem como a caducidade dos contratos de arrendamento não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação.
Na sequência da renovação do estado de emergência, a Assembleia da República aprovou um regime de flexibilização no pagamento de rendas devidas em contratos de arrendamento.
Este regime aplica-se:
- às rendas vencidas durante os meses em que vigore o estado de emergência (e no primeiro mês subsequente) a partir do dia 1 de abril de 2020;
- com termos e condições diversos, aos contratos de arrendamento habitacional e não habitacional; e
- com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis.
Nos casos em que o arrendatário habitacional tenha sofrido uma quebra significativa no rendimento do seu agregado familiar (aferida nos termos estabelecidos no novo regime), o senhorio não poderá resolver o contrato por falta de pagamento das rendas vencidas durante os meses em que vigorem estas novas regras. No entanto, o arrendatário deverá, nos 12 meses após este período, pagar as rendas em falta em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total.
Em alternativa ao diferimento do pagamento da renda acima referido, os arrendatários habitacionais que se vejam incapacitados de pagar a renda da sua residência permanente poderão solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. a concessão de um empréstimo sem juros, de forma a permitir o pagamento da renda devida.
O regime de flexibilização do pagamento das rendas é também aplicável a contratos não habitacionais, em particular aos relativos a estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços, bem como a estabelecimentos de restauração e similares (incluindo os que mantenham atividade para consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio), que se encontrem encerrados ou com atividade suspensa como consequência das medidas de contenção da Covid-19.
Por último, são conferidos apoios aos senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, uma quebra significativa dos rendimentos do seu agregado familiar provocada pelo não pagamento das rendas pelos seus arrendatários nos termos previstos neste regime. Poderão igualmente solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal devida e não paga.
Em matéria de imobiliário, foram criadas duas medidas-chave. Assim, até à cessação das medidas de prevenção e contenção do COVID-19, conforme determinada pela autoridade nacional de saúde pública, fica suspensa:
- A produção de efeitos de denúncias de contratos de arrendamento (habitacionais e não habitacionais) efetuadas pelos senhorios; e
- A execução de hipotecas sobre imóveis que constituem habitação própria e permanente dos executados.
São igualmente suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria.
Estas medidas produzem efeitos desde 13 de março de 2020 e constam da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, a qual estabelece várias medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e pela doença COVID-19 e ratifica o Decreto-lei n.º 10-A/2020, de 13 de março.
De acordo com este último Decreto-lei, encontram-se igualmente suspensos os prazos dos procedimentos junto de cartórios notariais e conservatórias (com efeitos desde 9 de março de 2020) e os prazos que impliquem deferimento tácito pela administração no âmbito de autorizações e licenciamentos requeridos por particulares e no âmbito da avaliação de impacte ambiental (com efeitos desde 13 de março de 2020).
O Direito Real de Habitação Duradoura (“DHD”) surge como uma alternativa ao arrendamento habitacional e à aquisição de habitação própria, permitindo que uma ou mais pessoas residam de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal.
A habitação terá de ser entregue ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio (atestada através de avaliação prévia realizada por arquiteto ou engenheiro) e livre de pessoas, ónus e encargos.
O DHD constitui-se através de contrato celebrado por escritura pública ou por documento particular e está sujeito a inscrição no registo predial. No ato de constituição do DHD o morador paga ao proprietário o valor da primeira prestação mensal e o valor da caução que é estabelecido por acordo, tendo obrigatoriamente de se situar entre 10% e 20% do valor mediano de venda por m2 de alojamentos familiares, aplicável em função da localização e área da habitação.
A caução é prestada por um prazo de trinta anos, podendo nos primeiros dez anos de vigência do contrato ser devolvida na totalidade ao morador caso este decida renunciar ao DHD. A partir do décimo primeiro ano até ao trigésimo ano, o proprietário, como forma de pagamento, deduz anualmente 5% do valor da caução, tendo o morador, em caso de renúncia, direito a receber o montante correspondente ao saldo da caução naquele momento.
No que diz respeito às obrigações das partes, estabelece-se que ficam a cargo do morador as obrigações de pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis, taxas municipais e custos das obras de conservação ordinária da habitação. Por seu turno, cabe ao proprietário suportar os custos das obras de conservação extraordinárias da habitação, das obras e encargos relativos às partes comuns do prédio e, no caso de condomínio, pagar as respetivas quotizações, bem como assegurar a vigência dos seguros obrigatórios relativos ao prédio e à habitação.
O DHD extingue-se por renúncia livre do morador, resolução contratual ou caducidade aquando da morte do morador.
Sempre que existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, o proprietário, em caso de extinção do contrato, pode deduzi-las do montante da caução a devolver ao morador.
O regime jurídico do DHD consta do Decreto-Lei n.º 1/2020 de 9 de janeiro, que entra hoje em vigor.
Os prédios sem dono conhecido são prédios rústicos ou mistos que, por se encontrarem omissos no registo predial ou na matriz, não fazem parte do património do Estado, regiões autónomas ou autarquias locais nem do património de pessoas singulares, empresas, associações, cooperativas ou de outras pessoas coletivas de direito privado, não havendo igualmente quem os utilize ao abrigo, por exemplo, de um arrendamento.
É ao Estado, através do Instituto dos Registos e do Notariado, I.P. (IRN), que cabe identificar os prédios sem dono conhecido com base na informação cadastral disponível e na informação que receba de outras entidades, designadamente, autarquias locais e Autoridade Tributária e Aduaneira.
Uma vez identificados, os prédios sem dono conhecido são publicitados em anúncios publicados na Internet (sítio do Ministério da Justiça e da freguesia e município onde se localize o prédio), em jornais regionais do município do prédio e, ainda, divulgados através da rede de embaixadas e consulados do Ministério dos Negócios Estrangeiros.
Qualquer pessoa pode pronunciar-se nos 180 dias seguintes à publicação destes anúncios. Se não houver pronúncias ou se as pronúncias apresentadas forem consideradas improcedentes pelo IRN, a propriedade dos prédios sem dono conhecido será registada provisoriamente a favor do Estado durante 15 anos.
Durante este período, os prédios sem dono conhecido serão geridos pela FlorestGal – Empresa de Gestão e Desenvolvimento Florestal, S.A. (FlorestGal), que poderá hipotecá-los e ceder a gestão da sua propriedade mas, apenas, por 15 anos. Não poderá vender os imóveis nem constituir outros direitos reais de gozo como, por exemplo, usufruto ou direito de superfície. Caso alguém invoque ser proprietário de prédio sem dono conhecido registado provisoriamente a favor do Estado, deverá provar o seu direito junto do registo predial, inclusivamente através de justificação notarial (usucapião). Se o direito de propriedade for reconhecido, o prédio é restituído ao seu titular e a aquisição do prédio registada definitivamente a seu favor.
Decorrido o prazo de 15 anos e não tendo sido surgido proprietário comprovado para os prédios sem dono conhecido, são publicados novos anúncios e a propriedade dos prédios poderá ser registada, de forma definitiva, a favor do Estado, passando a fazer parte do seu domínio privado. A sua gestão permanece a cargo da FlorestGal, que poderá arrendá-los ou ceder a gestão da propriedade.
Estas regras constam do Decreto-lei n.º 15/2019 de 21 de janeiro, o qual foi alterado e republicado pelo Decreto-lei n.º 149/2019, de 9 de outubro, que entra hoje em vigor.
Os conceitos técnicos no domínio do ordenamento do território e do urbanismo – designadamente os relativos à simbologia e à sistematização gráfica a utilizar nos instrumentos de gestão territorial - foram hoje atualizados pelo Decreto Regulamentar nº5/2019.
Estes conceitos dispensam, por um lado, a sua definição nos instrumentos de gestão territorial, mas por outro, são de utilização obrigatória, não sendo admissíveis outros conceitos, designações definições ou abreviaturas.
O novo diploma deve ser aplicado aos procedimentos de elaboração e revisão de instrumentos de gestão territorial cuja decisão de início seja posterior à sua entrada em vigor, 28 de setembro, e ainda aos procedimentos de alteração de instrumentos de gestão territorial que já consagrem os conceitos agora estabelecidos.
O anterior Decreto Regulamentar n.º 9/2009, de 29 de maio, é revogado, continuando, no entanto, a ser aplicado aos procedimentos já iniciados à data da entrada em vigor do novo diploma, com as adaptações que decorram das normas em vigor.
Termina amanhã, 19 de setembro, o prazo para as entidades imobiliárias que estiverem obrigadas à nomeação de um responsável de cumprimento normativo procederem a essa nomeação e à sua comunicação online ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P. (IMPIC).
Esta obrigação decorre do disposto no Regulamento n.º 276/2019 do IMPIC, de 26 de março, que veio regulamentar os deveres previstos na Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto, e estabelecer as condições de exercício e definir os procedimentos para cumprimento dos deveres de prevenção e combate de branqueamento de capitais e do financiamento do terrorismo, por parte das entidades que exerçam, em território nacional, atividades imobiliárias sujeitas à fiscalização do IMPIC, bem como do disposto na Circular Informativa n.º 02/IMPIC/2019, de 24 de junho.
A ausência de nomeação do responsável de cumprimento normativo, quando obrigatória, constitui contraordenação punível com coima entre €5.000 e €1.000.000 (se o agente for uma pessoa coletiva ou entidade equiparada a pessoa coletiva).