Na sequência da aprovação do Programa Nacional da Política Nacional de Ordenamento do Território, o Regime dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) acaba de ser alterado, através do Decreto-Lei n.º 316/2007, de 19 de Setembro de 2007.
O presente diploma veio concretizar uma das medidas previstas no SIMPLEX – Programa de Simplificação Legislativa e Administrativa, visando o reforço da operatividade do sistema de gestão territorial.
De acordo com as novas regras, passam a ser sujeitos a ratificação apenas os planos directores municipais (PDM) e unicamente quando, no procedimento de elaboração, seja suscitada a questão da sua compatibilidade com planos sectoriais ou regionais de ordenamento do território e sempre que a câmara municipal assim o solicite.
Paralelamente, quer a elaboração dos planos municipais de ordenamento do território, quer as alterações ao PDM ou aos planos de urbanização por outros planos municipais, passam a encontrar-se sujeitas, apenas, aos mecanismos de participação no decurso do respectivo procedimento de elaboração, das entidades representativas da administração central representativas de interesses públicos a ponderar, sendo os municípios responsáveis pela validade dos respectivos instrumentos de planeamento.
Por outro lado, em matéria de acompanhamento adoptou-se um modelo de simplificação de procedimentos baseado na coordenação de intervenções por via da previsão de uma conferência procedimental ou de serviços, que visa substituir os pareceres que devem ser emitidos pelas entidades representativas dos interesses a ponderar.
O modelo de composição e a designação das comissões que acompanham a elaboração e a revisão do PDM e que asseguram o acompanhamento dos planos especiais de ordenamento do território foram também alterados, sendo agora denominadas de comissões de acompanhamento.
Os procedimentos específicos da alteração foram autonomizados quanto aos instrumentos de gestão territorial vinculativos dos particulares, reservando-se o conceito de revisão para as situações mais estruturais de mutabilidade do planeamento.
Refira-se por fim o alargamento do âmbito de intervenção do plano de urbanização a áreas que possam ser destinadas, designadamente, à localização de instalações ou parques industriais, logísticos ou de serviços ou à localização de empreendimentos turísticos e equipamentos e infra-estruturas localizadas.
As presentes alterações ao RJIGT entram em vigor a 19 de Novembro e aplicam-se aos procedimentos já iniciados à data da sua entrada em vigor, sem prejuízo da salvaguarda dos actos já praticados.
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O Programa Nacional da Política de Ordenamento do Território (PNPOT) que acaba de ser aprovado pela Assembleia da República, através da Lei n.º 58/2007, de 4 de Setembro, é um instrumento de desenvolvimento territorial de natureza estratégica que estabelece as grandes opções para o ordenamento do território nacional e que consubstancia o quadro de referência a considerar na elaboração dos demais instrumentos de gestão territorial.
Após um demorado processo de elaboração, que incluiu um período de discussão pública aberto à participação de todos os interessados, o PNPOT pretende ser o instrumento chave na articulação entre as políticas de ordenamento do território e o desenvolvimento económico e social do País.
Neste contexto, o relatório que acompanha o PNPOT descreve o enquadramento de Portugal no contexto ibérico, europeu e mundial, caracterizando o panorama do desenvolvimento territorial nacional e identificando os principais problemas do ordenamento do território.
De entre os principais problemas do ordenamento do território identificados pelo PNPOT é de salientar: (i) a insuficiente salvaguarda e valorização dos recursos naturais, (ii) a expansão urbana desordenada e inadequação da distribuição territorial das infra-estruturas e equipamentos colectivos, (iii) a terciarização da economia nacional e a consequente insuficiência ambiental e económica ao nível dos transportes e da energia, e (iv) a insuficiência de infra-estruturas e sistemas de apoio à competitividade, conectividade e projecção internacional da economia do País.
Por seu turno, o programa de acção do PNPOT concretiza a estratégia de ordenamento do território, desenvolvimento e coesão territorial nacional através da definição de orientações gerais e de um conjunto articulado de objectivos estratégicos, designadamente: (i) a conservação e valorização da biodiversidade e do património natural, paisagístico e cultural, utilizando de modo sustentável os recursos energéticos e geológicos, (ii) o reforço da competitividade territorial de Portugal e da sua integração nos espaços ibérico, europeu e global, (iii) a promoção da equidade territorial no provimento de infra-estruturas e de equipamentos colectivos e da universalidade no acesso aos serviços de interesse geral, e (iv) o reforço da qualidade e a eficiência da gestão territorial.
O Governo fica incumbido de desenvolver e concretizar o programa de acção do PNPOT, devendo a respectiva execução ser descentralizada a níveis regional e sectorial.
O PNPOT aplica-se a todo o território nacional, abrangendo o Continente e os arquipélagos dos Açores e da Madeira, bem como as águas territoriais definidas por lei.
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O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) foi alterado pela Lei n.º 60/2007, de 4 de Setembro, destacando-se, de entre as modificações, o alargamento do âmbito da isenção de licenciamento, a utilização de tecnologias da informação e a criação da figura do gestor de procedimentos, com o objectivo de simplificar a tramitação dos procedimentos de licenciamento urbanístico.
Assim, importa referir que a distinção entre licença e autorização, introduzida pelo RJUE, perde relevância, aplicando-se apenas à utilização dos edifícios ou das suas fracções.
Ao invés, passa a ter relevância a distinção entre obras de reconstrução com preservação de fachada e sem preservação de fachada bem como a inserção do edifício objecto de intervenção em zona urbana consolidada.
A partir destes conceitos, o novo diploma amplia o âmbito da isenção de licenciamento urbanístico, estendendo-a: (i) a obras de reconstrução em que haja preservação das fachadas, (ii) a obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos em área abrangida por operação de loteamento, (iii) a obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor, (iv) a obras de construção, de alteração ou de ampliação em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais e das quais não resulte cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação ou a edificação objecto de intervenção, e (vi) a alterações à utilização dos edifícios. Todas estas operações urbanísticas passam a ficar sujeitas à realização de uma comunicação prévia à Câmara Municipal competente.
Por outro lado, os procedimentos de licenciamento urbanístico passam a poder ser iniciados através de requerimento ou comunicação apresentados com recurso a meios electrónicos, em lugar do anterior requerimento escrito.
Quanto à tramitação dos procedimentos, será realizada com recurso a um sistema informático próprio, a definir por portaria, a partir do qual os interessados poderão consultar o estado dos procedimentos e serão solicitadas as consultas a entidades externas ao Município.
Cabe ao novo gestor de procedimento acompanhar cada procedimento de licenciamento urbanístico e assegurar a sua normal tramitação processual, com recurso ao sistema informático, promovendo as consultas às entidades externas ao Município, o cumprimento dos prazos aplicáveis e a prestação de informação e de esclarecimentos aos interessados.
As alterações ao RJUE entram em vigor em Março de 2008 e serão aplicáveis apenas aos procedimentos que se iniciem após a sua entrada em vigor. Os interessados poderão, no entanto, requerer ao Presidente da Câmara Municipal competente que autorize a aplicação das novas regras e que determine o procedimento de controlo prévio a que a operação urbanística fica, nesse caso, sujeita.
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O Decreto-Lei n.º 280/2007, de 7 de Agosto, que consubstancia a reforma do regime do património imobiliário público, vem estabelecer, por um lado, as disposições gerais e comuns sobre a gestão dos bens imóveis dos domínios públicos do Estado, das Regiões Autónomas e das autarquias locais, e por outro, o regime jurídico da gestão dos bens imóveis do domínio privado do Estado e dos institutos públicos.
Numa primeira vertente, o presente diploma contempla os princípios que regulam a gestão patrimonial imobiliária. Para além de princípios comuns à actividade administrativa aqui aplicáveis, salientam-se ainda os da concorrência, transparência, colaboração, responsabilidade e controlo. Neste particular, integram-se ainda as regras da onerosidade e da equidade intergeracional no âmbito da actividade de gestão do património imobiliário público.
Relativamente às disposições gerais e comuns, assume relevância a possibilidade da aquisição do estatuto da dominialidade poder resultar de classificação legal e de afectação às utilidades públicas correspondentes.
Por outro lado, prevê-se a circunstância da perda do estatuto da dominialidade se poder verificar por desafectação das utilidades que justificavam a sujeição do imóvel a tal estatuto.
O novo regime jurídico é ainda recortado pelos princípios da inalienabilidade, imprescritibilidade e impenhorabilidade e pela possibilidade dos bens em causa serem utilizados, pela Administração, através de reservas e mutações dominiais e de cedências de utilização e, pelos particulares, através de concessões de exploração.
Estabeleceram-se também procedimentos de coordenação na administração dos bens imóveis do domínio privado do Estado e dos institutos públicos através da criação do programa de gestão do património imobiliário, reforçando-se ainda os deveres de informação em matéria de gestão patrimonial.
A locação financeira foi dotada de regulamentação própria, criando-se as bases legais da avaliação e uma bolsa de avaliadores qualificados, com vista à redução de custos financeiros e a um melhor aproveitamento dos recursos patrimoniais existentes.
Tendo em conta a inexistência de uma inventariação completa dos bens imóveis do domínio público e privado do Estado, estabeleceu-se um programa de inventariação calendarizada dos trabalhos necessários à elaboração e actualização do inventário.
O presente Decreto-Lei entra em vigor em 6 de Setembro de 2007.
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O Governo acaba de aprovar o Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Junho, que cria um procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóveis, em atendimento presencial único, tendo como objectivos principais a eliminação de formalidades dispensáveis nos processos de transmissão e oneração de imóveis, e, também, a possibilidade de realizar todas as operações e actos necessários num único balcão.
Mediante o uso da internet e do correio electrónico torna-se desnecessário o envio separado de informação a diversas entidades, deixa de se exigir a obtenção de certidões de registo civil e comercial junto de outras conservatórias, elimina-se a necessidade de obtenção de certidões relativas às licenças e actos camarários e permite-se que o contrato seja celebrado na conservatória de registo, dispensando-se a escritura.
Por outro lado, cria-se um «balcão único» onde, em atendimento presencial único, nas conservatórias de registo e suas extensões, os interessados possam praticar todos os actos que um processo de compra de casa e outros negócios jurídicos conexos impliquem.
O regime previsto no presente decreto-lei aplica-se aos seguintes negócios jurídicos: (i) compra e venda; (ii) mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento celebrados por instituições de crédito, com hipoteca, com ou sem fiança; (iii) hipoteca; (iv) sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário, nos termos do artigo 591.º do Código Civil; e (v) outros negócios jurídicos, a definir por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça.
São como pressupostos de aplicação deste regime (i) a descrição do prédio no registo predial; (ii) a inexistência de dúvidas sobre a identidade do prédio; (iii) o registo definitivo do prédio a favor do alienante ou onerante; (iv) a inexistência de dúvidas quanto à titularidade do prédio; (v) no caso de se tratar de compra e venda, a aquisição do direito de propriedade, no todo ou em parte, por uma ou mais pessoas, em simultâneo, tendo em vista a aquisição da totalidade do prédio; e (vi) a opção por contratos de modelo aprovado por despacho do presidente do Instituto dos Registos e do Notariado, I. P.
Todo este procedimento é da competência do serviço de registo predial da área da situação do prédio.
O Governo aprovou também nesta data a Portaria n.º 794-B/2007, de 23 de Julho, que regulamenta os procedimentos especiais de aquisição, oneração e registo de imóveis.
Esta Portaria regula (i) a marcação prévia do procedimento especial de aquisição, oneração e registo de imóveis; (ii) a certidão online do registo predial; (iii) a manifestação da intenção de exercer o direito legal de preferência; e (iv) o período experimental dos procedimentos especiais de aquisição, oneração e registo de imóveis.
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O Governo acaba de aprovar um novo regime de declaração prévia a que estão sujeitos os estabelecimentos de comércio de produtos alimentares e alguns estabelecimentos de comércio não alimentar e de prestação de serviços que podem envolver riscos para a saúde e segurança das pessoas, através do Decreto-Lei n.º 259/2007, de 17 de Julho.
Este novo regime, embora sem dispensar os procedimentos estabelecidos em matéria de urbanização e edificação, vem eliminar a vistoria prévia à laboração e emissão de alvará relativo ao funcionamento, com o intuito de reduzir os prazos de abertura dos estabelecimentos abrangidos pelo presente regime.
Nas situações em que as disposições comunitárias obrigam à existência de uma autorização e vistoria prévia mantém-se transitoriamente o regime de licenciamento prévio até à publicação da legislação nacional de aplicação dessas disposições.
Os estabelecimentos abrangidos pelo presente Decreto-lei constam de portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas da economia, da agricultura, do ambiente e da saúde. Os estabelecimentos de comércio a retalho que disponham de secções acessórias destinadas ao fabrico próprio de pastelaria, panificação e gelados e de restauração e bebidas ficam, no que respeita à instalação e modificação, exclusivamente abrangidos pelo regime agora aprovado.
Quanto ao procedimento, o titular da exploração dos estabelecimentos e armazéns abrangidos pelo regime em análise deve, até 20 dias úteis antes da abertura ou modificação, apresentar uma declaração na respectiva Câmara Municipal e cópia na Direcção-Geral da Empresa (DGE), na qual se responsabiliza que o estabelecimento cumpre todos os requisitos adequados ao exercício da actividade ou do ramo de comércio.
A declaração referida é efectuada através de um modelo próprio, a aprovar por portaria, e que será disponibilizado, electronicamente ou em papel, pelas Câmaras Municipais e pela DGE.
O presente diploma entra em vigor no dia 16 de Agosto. Os titulares dos processos de licenciamento dos estabelecimentos e armazéns que à data de entrada em vigor do presente regime estejam a decorrer nas câmaras municipais podem optar pelo presente regime, devendo o titular da exploração proceder ao envio da declaração prévia necessária.
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Uma das medidas centrais do Programa do XVII Governo Constitucional era a viabilização de um sistema de informação predial único que condensasse a realidade factual da propriedade imobiliária com o registo predial, as inscrições matriciais e as informações cadastrais. Desta forma, o Governo aprovou, através da Resolução do Conselho de Ministros n.º 45/2006, de 4 de Maio, as linhas orientadoras para a criação do Sistema Nacional de Gestão de Informação Cadastral (“SINERGIC”).
Neste contexto, é aprovado agora, através do Decreto-Lei n.º 224/2007, de 31 de Maio, o regime experimental da execução, exploração e acesso à informação cadastral, com vista à criação do SINERGIC, traçando os princípios gerais e conceptuais deste sistema.
O SINERGIC configura-se como parte de um sistema partilhado de informação territorial, que garante a gestão uniforme e informática dos conteúdos cadastrais, de forma compatível entre os diversos sistemas utilizados pelas entidades competentes para a sua produção, e a sua actualização permanente segundo princípios de validação e harmonização que garantam a coerência do sistema.
O sistema experimental agora aprovado visa prosseguir vários objectivos, nomeadamente:
(a) Assegurar a identificação unívoca dos prédios, mediante a atribuição de um número único de identificação, de utilização comum a toda a Administração Pública, possibilitando a criação da informação predial única;
(b) Unificar, num único sistema de informação, os conteúdos cadastrais existentes e a produzir;
(c) Permitir uma gestão uniforme e informática dos conteúdos cadastrais;
(d) Assegurar que a descrição predial do registo predial é acompanhada de um suporte informático;
(e) Garantir a compatibilidade com os sistemas informáticos utilizados pelas entidades competentes; e
(f) Assegurar o acesso à informação pela Administração Pública, pelos cidadãos e pelas empresas, designadamente por via electrónica e com a garantia da protecção de dados pessoais envolvidos.
A aplicação deste regime será, num primeiro momento, circunscrita a um conjunto determinado de freguesias e concelhos dada a sua natureza experimental, e terá o intuito de testar e aperfeiçoar os seus procedimentos, desenvolvendo-se os trabalhos técnicos necessários para a posterior implementação plena do SINERGIC.
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O Governo acaba de aprovar o Decreto-Lei n.º 183/2007, de 9 de Maio, que altera os Decretos-Leis n.ºs 69/2003, de 10 de Abril, 194/2000, de 21 de Agosto, 69/2000, de 3 de Maio, e 164/2001, de 23 de Maio, dando assim cumprimento à orientação do Programa de Simplificação Legislativa e Administrativa “Simplex 2006”.
Este novo regime, num intuito de simplificar o processo de licenciamento, reduzindo encargos administrativos, prazos e custos para o industrial, vem dispensar os estabelecimentos de tipo 4 do licenciamento prévio da instalação ou da alteração, e assim, da apresentação do respectivo projecto, passando o industrial a apresentar, juntamente com o pedido de autorização da localização, uma declaração prévia nos termos da qual se compromete a cumprir toda a legislação aplicável, designadamente em matéria de segurança, higiene e saúde no trabalho e no ambiente.
Este diploma consagra também a possibilidade de solicitar a exclusão da sujeição à licença ambiental e, consequentemente, do regime de prevenção e controlo integrados da poluição, e respectivos procedimentos de verificação e controlo. Por fim, incluiu-se também no elenco dos actos passíveis de taxa a apreciação do pedido de licença ambiental para estabelecimentos industriais existentes.
No seguimento das alterações introduzidas foram aprovados outros diplomas tendo em vista a necessária harmonização do processo de licenciamento industrial.
Foi desta forma aprovado o Decreto Regulamentar n.º 61/2007, de 9 de Maio, que, alterando o Regulamento do Licenciamento da Actividade Industrial, aprovado pelo Decreto Regulamentar nº 8/2003, de 11 de Abril, permite que os estabelecimentos de tipo 4 aumentem o número de trabalhadores até ao máximo de 10, desde que cumprida a legislação em matéria de segurança, higiene e saúde no trabalho e ambiente.
Foi ainda aprovada a Portaria n.º 583/2007, de 9 de Maio, que estabelece as novas regras de cálculo e de actualização das taxas devidas pelo exercício da actividade industrial, revogando assim a Portaria n.º 470/2003, de 11 de Junho.
Por fim, foi aprovada a Portaria n.º 584/2007, de 9 de Maio, que define os termos da apresentação dos pedidos de instalação ou de alteração dos estabelecimentos industriais, revogando a Portaria n.º 473/2003, de 11 de Junho.
Todos os diplomas acima referidos entram vigor no dia 10 de Maio do presente ano.
© 2007 Macedo Vitorino & Associados
A Macedo Vitorino acaba de apresentar um estudo que tem por objecto passar em revista os vários aspectos procedimentais que a compra de uma casa pode envolver.
A escolha de um imóvel para habitação e a sua aquisição é algo a ponderar sob vários pontos de vista.
Desde logo, a zona em que o imóvel se insere, a sua proximidade a vias de acesso, a espaços culturais e de lazer públicos, o seu estado de conservação, entre outros aspectos, muitos deles pessoais e relacionados com o gosto e a capacidade financeira do comprador.
Numa perspectiva burocrática, há todo um conjunto de actos necessários para completar o negócio de compra e venda de um imóvel. O primeiro passo será reunir informação relativa aos intervenientes no negócio e ao imóvel propriamente dito.
Dependendo das características e da localização do imóvel em causa, poderá ser necessário comunicar a venda a entidades públicas, tais como Câmaras Municipais.
Há também que liquidar os impostos devidos pela compra de um imóvel e, finalmente, outorgar a escritura pública de compra e venda, com toda a formalidade e rigor que o acto exige.
Todos estes aspectos mostram a complexidade que a aquisição de um imóvel para habitação pode envolver, pelo que o comprador deverá estar informado de todos os passos e informações que é conveniente dar e obter tendo em vista a concretização do negócio.
Se estiver interessado em receber uma cópia deste estudo, poderá contactar um dos advogados da área de trabalho Imobiliário e Planeamento Urbanístico.
© 2007 Macedo Vitorino
A Macedo Vitorino acaba de apresentar uma brochura que tem por objecto o Novo Regime do Arrendamento Urbano, regulado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU). Este diploma revê e actualiza o Regime do Arrendamento Urbano (RAU), que se encontrava regulado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro.
A revisão do RAU teve em vista promover o mercado do arrendamento para habitação, serviços e comércio, facilitar a mobilidade dos cidadãos, criar condições atractivas para o investimento privado no sector imobiliário, e devolver a confiança aos agentes económicos, promovendo a reabilitação urbana, a modernização do comércio, a qualidade habitacional, bem como uma racional alocação de recursos públicos e privados.
Neste estudo traçam-se as linhas gerais da Reforma do Arrendamento Urbano e descreve-se o regime transitório aprovado para os contratos de arrendamento celebrados antes e durante a vigência do RAU, bem como o regime da renovação, reabilitação e penalização de prédios devolutos.
São também visadas as alterações processuais decorrentes da Reforma do Arrendamento Urbano, bem como as alterações na tributação do património e a matéria da determinação do valor da renda.
Por fim, é referido o regime da renovação e reabilitação urbanas, com destaque para as regras relativas às obras nos contratos de arrendamento habitacional.
Se estiver interessado em receber uma cópia deste estudo, poderá contactar um dos advogados da área de trabalho Imobiliário e Planeamento Urbanístico ou solicitar o seu envio na secção Estudos do nosso sítio.
© 2007 Macedo Vitorino