Desde a publicação da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que se tem discutido se a possibilidade dispensa ou redução da indemnização, pelo senhorio, por mora do arrendatário prevista no n.º 7 do artigo 1041.º do Código Civil é aplicável apenas aos arrendamentos abrangidos pelo regime jurídico do arrendamento apoiado ou se também abrange outros arrendamentos de cariz social, designadamente os da renda apoiada e os da renda social.
A Lei n.º 43/2019, vem proceder à “interpretação autêntica” do referido artigo, no sentido de que todos os contratos sujeitos a regimes de renda de cariz social podem beneficiar da possibilidade de dispensa ou redução da indemnização devida por mora do arrendatário.
A partir de 1 de julho de 2019, entra em vigor o Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, que estabelece a criação de um Programa de Arrendamento Acessível (“PAA”). O PAA surge como resposta às crescentes dificuldades da população com rendimentos intermédios em obter uma habitação adequada sem que tal represente uma sobrecarga excessiva no orçamento familiar.
Qualquer pessoa poderá registar o seu local de alojamento na plataforma a ser criada para o efeito, podendo o mesmo ser uma habitação completa ou apenas parte da mesma. Por outro lado, cada pessoa ou agregado habitacional poderá formular a sua candidatura desde que os seus rendimentos não excedam um limiar a definir em diploma próprio.
O PAA prevê a existência de dois tipos de programas de arrendamento. O primeiro está vocacionado para a garantia da estabilidade na habitação, contando, por isso, com um período mínimo de arrendamento de 5 anos. O segundo tipo de arrendamento está vocacionado para estudantes, contando, por este motivo, com um período de arrendamento mínimo de 9 meses.
Os preços de arrendamento neste programa serão, pelo menos, 20% inferiores ao Valor de Referência do Preço de Renda, indicador que irá ser estabelecido no futuro.
Com a adesão ao PAA, os senhorios obterão vantagens fiscais, designadamente, a isenção total de IRS ou de IRC sobre as rendas cobradas.
Complementarmente, foi aprovado o Decreto-Lei n.º 69/2019, de 22 de maio, que estabelece a obrigação de contratação de seguro, exigível aos senhorios e aos inquilinos que pretendam participar neste programa.
O seguro a ser contratado pelo senhorio diz respeito à garantia por “indemnização por falta de pagamento da renda”, e, tal como o nome indica, pretende salvaguardar o pagamento da renda quando seja necessário instaurar um procedimento de despejo por falta de pagamento da mesma.
Os inquilinos, por sua vez, terão de contratar dois seguros distintos: um seguro de “indemnização por quebra involuntária de rendimentos”, que visa essencialmente assegurar o cumprimento do contrato ao abrigo do PAA em caso de falecimento, incapacidade ou desemprego dos inquilinos; e q um seguro de “indemnização por danos no imóvel” que se verifiquem no final do contrato.
Caso as partes não contratem os seguros mencionados anteriormente, perdem os benefícios que advêm da sua participação no PPA.
A partir de hoje, 30 de outubro, passa a ter direito de preferência em caso de venda do local arrendado quem seja arrendatário há mais de 2 anos (até agora, eram precisos mais de 3 anos).
Por outro lado, o senhorio passa a ficar obrigado a comunicar a sua intenção de venda ao arrendatário através de carta registada com aviso de receção, tendo o arrendatário 30 dias para responder (e não, como até agora, 8 dias).
Há regras especiais para o arrendamento para habitação:
- Tratando-se da venda de vários imóveis em conjunto, a comunicação a enviar ao arrendatário deve indicar o preço do local arrendado e o preço dos restantes imóveis;
- Caso exista prejuízo apreciável para o senhorio na venda dos diversos imóveis em separado, esse prejuízo deverá ser demonstrado pelo senhorio na comunicação dirigida ao arrendatário. Não será, no entanto, suficiente referir que o negócio só se realizará caso os imóveis sejam vendidos todos em conjunto, pois a lei afasta expressamente esse argumento;
- Sendo o local arrendado uma parte de prédio que não esteja em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência em relação à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do arrendado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da venda, devendo a comunicação do senhorio ao arrendatário indicar ambos os valores. Neste caso, a aquisição do local arrendado pelo arrendatário é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado;
- Caso o senhorio pretenda vender um imóvel não sujeito a propriedade horizontal, os arrendatários poderão exercer o seu direito de preferência em conjunto, adquirindo na proporção a totalidade do imóvel em compropriedade.
É clara na Lei n.º 64/2018 a intenção de reforçar o direito de preferência do arrendatário, para habitação, de fração autónoma ou de parte de imóvel que não esteja em propriedade horizontal, especialmente nos casos em que o senhorio pretenda vender a totalidade do imóvel e não apenas o arrendado.
Resta, no entanto, saber como se fará a aplicação prática de algumas destas normas, designadamente, a “afetação do uso exclusivo” do arrendado em caso de prédio que não esteja em propriedade horizontal, e quais serão os efeitos destas novas regras no mercado imobiliário.
As novidades mais importantes são, sem dúvida, as relacionadas com as limitações à abertura de novos estabelecimentos de alojamento local.
Com efeito, as câmaras municipais podem agora definir, através de regulamento municipal e de deliberação fundamentada, as áreas de contenção, nas quais a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local depende de autorização expressa da câmara municipal e não de simples comunicação prévia como até agora.
Até à entrada em vigor do regulamento municipal que defina as áreas de contenção, as assembleias municipais podem, igualmente, suspender a autorização para novos registos de estabelecimentos de alojamento local em áreas especificamente delimitadas. Em Lisboa, será levada a sessão de câmara amanhã, dia 25 de outubro, uma proposta com este objetivo, a qual, sendo aprovada, será levada à assembleia municipal.
Os registos dos estabelecimentos de alojamento local localizados em áreas de contenção são pessoais e intransmissíveis. Caso um desses registos seja transmitido ou se verifique arrendamento ou outra forma de transmissão da exploração do estabelecimento ou, ainda, transmissão de mais de 50% do capital social da empresa titular desse registo, o título que permite a abertura ao público desse alojamento local caduca, deixando de ser possível a sua exploração.
É também de destacar a possibilidade de a assembleia de condóminos se opor ao funcionamento de estabelecimento de alojamento local em fração autónoma do edifício através de deliberação aprovada por mais de metade da permilagem do edifício fundamentada em prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio e que que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, dando conhecimento ao presidente da câmara municipal competente dessa deliberação.
Não está, porém, explícito na Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, que o presidente da câmara municipal possa com fundamento na informação recebida de uma assembleia de condomínio cancelar um registo de estabelecimento de alojamento local, pelo que os efeitos práticos desta nova regra parecem, numa primeira análise, ser limitados.
A assembleia de condomínio passa igualmente a poder fixar o pagamento de contribuição adicional para as despesas correspondentes ao uso acrescido das partes comuns até ao máximo de 30% do valor anual da quota respetiva.
A partir do próximo dia 11 de dezembro de 2018 e durante um ano, a Autoridade para as Condições do Trabalho (ACT) deverá elaborar um plano de identificação das empresas cujos edifícios, instalações ou equipamentos contenham materiais com fibras de amianto.
As empresas que vierem a ser identificadas neste plano deverão informar os utilizadores dos seus espaços e materiais da existência de amianto e indicar o prazo previsto para a sua remoção.
A remoção do amianto deverá ser, depois, realizada por empresas licenciadas e autorizadas para esse fim, que deverão encaminhar os resíduos para destino adequado, devendo os respetivos trabalhos obedecer às regras legais de proteção dos trabalhadores em relação aos riscos da exposição a amianto (Decreto-lei n.º 266/2007 de 24 de julho).
Por outro lado, os eventuais adquirentes ou arrendatários dos edifícios, instalações e equipamentos identificados no referido plano terão direito a ser informados, mediante solicitação, sobre a presença de amianto bem como sobre o prazo previsto para a sua remoção.
Estas obrigações resultam da Lei n.º 63/2018, de 10 de outubro, a qual vem igualmente estabelecer que não é permitida a utilização de produtos que contenham fibras de amianto na construção ou requalificação de edifícios, instalações e equipamentos privados.
Está em vigor desde ontem, 17 de julho de 2018, o regime de proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatários e habitem no imóvel arrendado há mais de 15 anos.
De acordo com a Lei n.º 30/2018, este regime aplica-se aos contratos de arrendamento para habitação cujo arrendatário, a 17 de julho de 2018, resida há mais de 15 anos no local arrendado e tenha idade igual ou superior a 65 anos ou com um grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.
Entre 17 de julho de 2018 e 31 de março de 2019, os senhorios destes arrendatários apenas podem opor-se à renovação ou denunciar os respetivos contratos de arrendamento em caso de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em primeiro grau.
Os senhorios destes arrendatários deixam, assim, de poder opor-se à renovação de contratos com prazo certo e de denunciar contratos de duração indeterminada com fundamento em demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado ou em comunicação efetuada com a antecedência mínima de dois anos.
Ficam igualmente suspensas as comunicações de oposição à renovação ou de denúncia com fundamento nas situações referidas no parágrafo anterior já efetuadas pelos senhorios e cujos efeitos devam produzir-se após 17 de julho de 2018.
Quanto aos procedimentos especiais de despejo e às ações judiciais de despejo promovidos pelo senhorio com os mesmos fundamentos, o juiz competente deverá determinar a respetiva suspensão.
As regras anteriores não se aplicam a situações (i) em que tenha existido o pagamento de indemnização ao arrendatário pela não renovação ou pela denúncia do contrato de arrendamento, ou quando tenha sido celebrado contrato que envolva o pagamento dessa indemnização, exceto se o arrendatário comunicar ao senhorio até 31 de março de 2019 que renuncia a essa indemnização e restitua as quantias recebidas e (ii) que tenha sido determinada a extinção do contrato de arrendamento por decisão judicial transitada em julgado.
O lançamento do concurso público para a construção do novo Hospital de Lisboa Oriental (“HLO”) na freguesia de Marvila já pode avançar, depois de hoje ter sido publicado em Diário da República, a autorização por parte do Conselho de Ministros que permite a realização da despesa pública associada ao contrato de gestão a celebrar na sequência do referido concurso.
A autorização por parte do Governo, dá seguimento à aprovação do lançamento do concurso público internacional para a construção do HLO, já que o lançamento do concurso encontrava-se dependente da necessária autorização da despesa.
O concurso público terá como objetivo a celebração de um contrato de gestão com o Estado Português através de uma Parceria Público-Privada (“PPP”), no qual o parceiro privado ficará responsável pela conceção, projeto, construção, financiamento, conservação, manutenção e exploração do HLO. Por sua vez, a prestação dos serviços clínicos ficará a cargo do Estado.
De acordo com a autorização do Conselho de Ministros, o Estado irá assegurar uma contrapartida financeira anual ao parceiro privado na ordem dos 15,3 milhões de euros por ano, durante 27 anos, estando previsto que o início dos pagamentos se inicie em 2023 e termine em 2049.
Contudo, os montantes anuais dos encargos podem sofrer alterações em função daquela que seja a proposta de distribuição apresentada pelo adjudicatário do concurso, não podendo, em caso algum, a soma desses pagamentos ser superior a 415,1 milhões de euros.
O Governo prevê que a apresentação das propostas ao concurso público por parte dos privados ocorra até ao primeiro semestre de 2018, e que a construção do HLO comece no final de 2019. Estima-se que a construção do HLO esteja concluída no início de 2022, entrando em funcionamento em 2023.
Para saber mais sobre este tema consulte aqui.
A realização de operações urbanísticas das quais resulte a remoção de azulejos de fachada está, desde 19 de agosto último, sujeita a licença administrativa.
De acordo com a Lei n.º 79/2017, de 18 de agosto, que altera o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), o pedido de licenciamento poderá ser indeferido caso a operação urbanística implique a demolição de fachadas revestidas a azulejo ou a remoção de azulejos de fachada, independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouros, salvo em casos devidamente justificados, autorizados pela Câmara Municipal em razão da ausência ou diminuto valor patrimonial dos azulejos.
Estas novas regras são aplicáveis aos procedimentos que estejam em curso a 19 de agosto e determinam a obtenção de licença para as operações urbanísticas que estejam em curso e que deixem de estar isentas ou que tenham sido objeto de mera comunicação prévia.
As regras aplicáveis aos projetos de especialidades de eletricidade e de gás foram igualmente alteradas.
Quanto a instalações elétricas de serviço particular, o Decreto-lei n.º 96/2017, de 10 de agosto, vem estabelecer que, para efeitos de aplicação do RJUE e a partir de 10 de agosto, é suficiente a apresentação:
(i) no âmbito dos procedimentos para realização de obra, de termo de responsabilidade pelo projeto acompanhado de ficha eletrotécnica da instalação elétrica, quando esta careça de projeto, e de termo de responsabilidade pela execução acompanhado de ficha eletrotécnica, quando assim não for;
(ii) no âmbito dos procedimentos relativos à utilização do edifício, de declaração de inspeção ou de certificado de exploração acompanhados de projeto simplificado ou ficha eletrotécnica, quando exigidas, e termo de responsabilidade pela execução acompanhado de ficha eletrotécnica, quando assim não for.
O Decreto-lei n.º 97/2017, também de 10 de agosto, vem igualmente dispensar a aprovação dos projetos de instalações de gás no âmbito dos procedimentos de controlo de operações urbanísticas, sendo suficiente a apresentação de termo de responsabilidade subscrito pelo projetista atestando a conformidade do projeto com as normas regulamentares e técnicas aplicáveis. Estas regras entram em vigor apenas em 1 de janeiro de 2018.
O Decreto-lei n.º 80/2017, de 30 de junho, veio alterar o regime de instalação, exploração e funcionamento de empreendimentos turísticos com o objetivo, anunciado no âmbito do Programa Simplex+2016, de tornar mais simples e rápidos os procedimentos de instalação deste tipo de empreendimentos.
Assim, a edificação de empreendimentos turísticos passa a estar sujeita, em regra, a comunicação prévia, a qual permite ao interessado iniciar as obras, uma vez liquidadas e pagas as taxas aplicáveis, caso a câmara municipal não se pronuncie sobre a sua pretensão no prazo de 20 dias (ou de 60 dias, caso haja lugar a consulta a entidades externas).
Por outro lado, foi criado um novo procedimento de informação prévia específico para instalação de empreendimentos turísticos em solo rústico, através do qual o interessado pode obter informação sobre os condicionalismos legais e regulamentares aplicáveis ao seu projeto.
À semelhança do que acontece com o pedido de informação prévia existente no regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE), a informação prévia favorável para instalação de empreendimentos turísticos em solo rústico tem a vantagem de vincular as entidades competentes na decisão sobre um pedido de licenciamento ou de comunicação prévia que seja apresentado durante 1 ano após a decisão e dispensa a realização de novas consultas a entidades externas.
Neste âmbito, prevê-se ainda que as entidades que participaram na apreciação e decisão do pedido de informação prévia que tenha tido decisão favorável adotem e tramitem as alterações necessárias às condicionantes e restrições de utilidade pública que tenham sido identificadas no processo decisório em prazos de 120 ou 180 dias, conforme os casos.
A intervenção do Turismo de Portugal nesta fase de apreciação de projeto deixa de ser obrigatória, ficando reservada para a classificação obrigatória do empreendimento turístico. No entanto, o interessado poderá, caso assim o entenda, solicitar a apreciação do projeto ao Turismo de Portugal, cujo parecer não será vinculativo.
Caso as obras necessárias à instalação do empreendimento turístico não estejam sujeitas a controlo prévio por parte do município mas exijam alteração de uso para fins turísticos, o interessado poderá iniciar a atividade imediatamente após a apresentação do pedido de autorização de utilização para fins turísticos e o pagamento das taxas respetivas, desde que o pedido seja instruído com, entre outros elementos, termo de responsabilidade subscrito pelo diretor técnico da obra ou diretor de fiscalização.
De acordo com a Lei n.º 42/2017, publicada em 14 de junho, poderão ser reconhecidos como estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local as lojas com história, os estabelecimentos de comércio tradicional e as entidades com ou sem fins lucrativos, nomeadamente, coletividades de cultura, recreio e desporto ou associações culturais que, pela sua atividade e património material ou imaterial, constituam uma referência viva na atividade económica, cultural ou social local.
Serão relevantes para o reconhecimento, que se refere à atividade, aspetos como o seu exercício há, pelo menos, 25 anos, enquanto que o contributo no âmbito do património material é avaliado com base no património artístico (arquitetura, elementos decorativos, mobiliário e elementos artísticos) e no acervo e espólio existente de bens e documentos.
O reconhecimento destas entidades e estabelecimentos caberá às câmaras municipais, a pedido do respetivo titular, da freguesia ou de associação de defesa do património cultural, e é válido por 4 anos.
Os arrendatários dos imóveis em que esteja situado um estabelecimento ou entidade reconhecida como tendo interesse histórico e cultural ou social local, bem como os municípios, gozarão de direito de preferência na transmissão onerosa desses imóveis a exercer em 30 dias.
Adicionalmente, as entidades ou estabelecimentos assim reconhecidos não podem ser submetidos ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) pelo prazo de 5 anos, salvo se tal for acordado com o senhorio, o que significa que continuarão a beneficiar de maior proteção na cessação do arrendamento.
A Lei n.º 43/2017, também publicada em 14 de junho, vem rever outros aspetos do NRAU e do regime jurídico das obras em prédios arrendados, já com efeitos a partir de 15 de junho.
Assim, a duração do período transitório para atualização das rendas antigas para os arrendatários em situação económica débil foi prorrogada para 8 anos (mais 3 anos do que os 5 anos previstos anteriormente), sendo ainda reduzidos os limites máximos para atualização do valor da renda durante este período e prorrogada para 10 anos a vigência da renda atualizada com as limitações legais. Por outro lado, a oposição do arrendatário a obras ordenadas por autoridade pública passa a ser fundamento de resolução do contrato pelo senhorio.