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A propósito da entrada em vigor, em 14 de outubro de 2026, da Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, que estabelece os limites máximos de renda, por tipologia, dos contratos de arrendamento e subarrendamento abrangidos pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, recordamos os traços principais desse Regime, em vigor desde 1 de setembro de 2026.

1. Introdução

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) em conjunto com outras medidas de incentivo à habitação e ao arrendamento e subarrendamento habitacional:

• Incentivos fiscais à construção, reabilitação, venda e arrendamento de imóveis habitacionais em IRS, IRC, IVA e IMT;
• Contratos de investimento para arrendamento; e
• Regime de restituição parcial de montante equivalente ao imposto sobre o valor acrescentado suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de imóveis para habitação.

Os incentivos fiscais incluem, designadamente, a exclusão de tributação em IRS de mais valias provenientes da venda de bens imóveis quando haja reinvestimento em imóveis destinados a habitação com arrendamento a renda moderada, a redução das taxas de imposto aplicáveis em IRS e IRC a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, a aplicação temporária da taxa reduzida de IVA a 6% a empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para habitação, através de venda ou arrendamento, e a aplicação de uma taxa de IMT reduzida de 7,5% na aquisição de prédio urbano ou fração para habitação que seja destinado a arrendamento a renda moderada no prazo de 6 meses após a aquisição e se mantenha arrendado durante, pelo menos, 36 meses durante os primeiros 5 anos após a aquisição.

Por seu turno, no âmbito dos contratos de investimento para arrendamento podem ser concedidos outros benefícios fiscais, designadamente, isenção de IMT e de Imposto do Selo suportados na aquisição de imóveis para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional, redução de 50% da taxa de IMI e isenção de adicional ao IMI. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, define genericamente os investimentos e investidores elegíveis e a Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro, em vigor desde 1 de outubro de 2026, concretiza os requisitos e o procedimento aplicável.

2. O RSAA

Âmbito de aplicação

O RSAA vem substituir o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio) e aplica-se a:

• Contratos de arrendamento habitacional;
• Contratos de arrendamento para subarrendamento habitacional; e
• Contratos de subarrendamento habitacional.

Os contratos podem destinar-se à residência permanente dos arrendatários ou, em determinadas situações, à sua residência temporária (contratos de arrendamento para fins especiais transitórios).

Duração mínima dos contratos de arrendamento

Os contratos de arrendamento para residência permanente devem ter uma duração mínima de 3 anos enquanto os contratos para residência temporária devem ter uma duração mínima de 3 meses.

Limites de renda

Para poder beneficiar do RSAA, a renda contratada não pode exceder os limites máximos definidos pela Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, por tipologia e concelho.

Indicam-se seguidamente alguns dos limites máximos definidos por esta Portaria:

Nota: “n” é o número de quartos acima de cinco.

Os valores acima indicados são objeto da seguinte majoração cumulativa:

• 10 %, caso o arrendamento inclua estacionamento privativo; e
• 10 %, caso o locado possua nível de desempenho energético A ou superior, de acordo com certificado de desempenho energético válido à data da celebração do contrato de arrendamento.

Os limites máximos agora definidos deverão ser objeto de revisão periódica com efeitos a 1 de janeiro do ano seguinte à data da revisão.

Nos anos em que não haja lugar a esta revisão, os limites máximos são objeto de atualização automática, com efeitos a 1 de janeiro, de acordo com o coeficiente de atualização das rendas previsto na lei e que corresponde à totalidade da variação do índice de preços no consumidor (IPC), sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses com valores disponíveis à data de 31 de agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.

Benefícios fiscais

Os rendimentos prediais dos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional que observem as condições estabelecidas no RSAA estão isentos de tributação em IRS e IRC.

Para o efeito, o senhorio deverá submeter na plataforma eletrónica disponibilizada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), até ao dia 15 de janeiro do ano seguinte à data da celebração do contrato:

• Cópia do contrato celebrado; e
• Comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças.

Os benefícios fiscais abrangem as renovações e mantêm-se em caso de transmissão do locado, desde que o contrato de arrendamento se mantenha em vigor.

Outros aspetos

O arrendamento acessível assume ainda relevância:

• No âmbito do ordenamento do território: é possível proceder à reclassificação de solo rústico para urbano mediante procedimento de alteração simplificada de plano diretor municipal quando 700/1000 da área total de construção acima do solo se destine a arrendamento acessível (artigo 72.º do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, na redação em vigor); e
• No âmbito do licenciamento das operações urbanísticas: os promotores de operações de loteamento urbano e de operações urbanísticas consideradas como tendo impacte relevante pelo regulamento municipal aplicável devem prever, nos seus projetos, áreas destinadas a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível de acordo com os parâmetros definidos no plano municipal de ordenamento do território, contabilizando-se para o efeito as parcelas de natureza privada a afetar àqueles fins e as parcelas que sejam cedidas ao município.

As parcelas a ceder para habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível são afetas ao domínio privado do município, podendo este, por regulamento municipal, estabelecer requisitos de admissibilidade das parcelas a ceder para esses fins, designadamente em função da sua dimensão, capacidade edificatória ou localização (artigos 43.º e 44.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, na redação em vigor)